Der raser en decideret priskrig på boliglån, og én efter én har bankerne sænket deres renter på den såkaldte efterfinansiering, som er lånet til de 15 pct. af boligens værdi, der ligger ud over realkreditlånets 80 pct.
Hos mange af bankerne ligger de laveste rentesatser lige nu tæt på 4 pct., hvilket faktisk er under realkreditrenterne inkl. bidrag på både fastforrentede lån og lån med de korteste rentebindinger.
Umiddelbart strider det mod normal logik, for banklånet er jo efterstillet realkreditlånet, og dermed er risikoen ved lånet større end realkreditlånet. Højere risiko vil normalt give højere rente, så er naturlovene på bankmarkedet blevet ophævet?
Ikke helt. For det første er det ikke alle bankkunderne, der får tilbudt de helt lave renter. Stort set alle banker har et rentespænd, hvor den højeste rente ligger et godt stykke over realkreditrenterne inkl. bidrag. Derfor vil mange bankkunders rente se helt normal ud – realkreditrenten vil være lavere end bankrenten.
For det andet er der den helt fundamentale forskel på bank- og realkreditlån, at rente og bidrag på realkreditlån er den samme for alle låntagere. Kan man godkendes til lånet og låntypen, får man samme rente og bidrag som alle andre, der vælger samme låntype og belåningsgrad.
“Der vil principielt ikke være noget underligt i, at meget robuste kunder får banklånet til en lavere rente end realkreditlånet
Det er omvendt ikke tilfældet hos bankerne, hvor næsten alle netop har et rentespænd for at kunne differentiere renten på baggrund af kundens økonomi, så de får afdækket deres risiko.
På den måde vil der principielt ikke være noget underligt i, at meget robuste kunder får banklånet til en lavere rente end realkreditlånet. At det alligevel normalt ikke er tilfældet, skyldes bl.a., at realkreditsystemet spreder risikoen over så mange låntagere, at risikoen for långiver (og investor i de bagvedliggende obligationer) er meget lille.
Ud over muligheden for at differentiere blandt kunder på baggrund af kreditrisiko ligger der også et langt større konkurrenceelement i banklånet. Priserne på realkreditlån er tæt på identiske fra institut til institut, og der er langt færre realkreditinstitutter end banker, så det er ikke noget, bankerne kan konkurrere voldsomt meget på. Det er der omvendt på efterfinansieringen i banken.
Bankerne tjener rigtigt gode penge i øjeblikket, bl.a. som følge af det højere renteniveau, og låntagerne har vist sig at være langt mere robuste over for de senere års høje inflation og renter end frygtet.
Det giver bankerne mulighed for at gå aggressivt til værks i konkurrencen om boligkunderne ved at sænke renterne markant – og langt mere, end hvad de pengepolitiske renter er blevet sat ned med. Det er i den forbindelse værd at bemærke, at mange banker kun tilbyder de helt lave renter til førstegangskøbere. Det er altså i høj grad en investering at tiltrække nye kunder.
Man kan så håbe, at bankerne bliver belønnet for at gøre indsatsen ved, at kunderne gider at flytte sig.
