Boligpriserne er igen begyndt at falde, og jeg bliver ofte spurgt, hvor store prisfald vi skal forvente, før boligejerne igen kan ånde lettet op. Mange erfarne boligejere tænker nemlig med gru tilbage på årene i slutningen af 00’erne, hvor kraftigt faldende priser rev friværdien fra hinanden og gjorde mange boligejere teknisk insolvente.
På landsplan faldt et gennemsnitligt hus med 20 pct. under nedturen i 00’erne, mens ejerlejligheder og sommerhuse faldt med ca. 30 pct. På dele af boligmarkedet var prisfaldene dog større, og i flere kommuner i Vest- og Sydsjælland, Nordsjælland og på Bornholm nåede prisfaldet op på 50 pct.
Det er flere lighedspunkter mellem boligmarkedet i 00’erne og boligmarkedet i dag. Den mest markante er, at vi ligesom i 00’erne har været igennem en årrække, hvor boligpriserne først er steget eksplosivt for herefter at bremse hårdt op bl.a. som følge af stigende renter.
I USA blev de ledende renter hævet første gang i 2004, men først i december 2005 nåede den ledende rente i USA op på 4 pct., som vi kender fra i dag, og det var også først på det tidspunkt, at ECB og Nationalbanken begyndte at hæve renten i Europa. De stigende renter smittede af på det danske realkreditmarked, og fra 2006 til 2008 steg den effektive rente på et 30-årigt fastforrentet lån fra 4,2 pct. til 7,5 pct.
“Prisfaldene næppe lige så dramatiske som i 00’erne. Dertil er danskernes økonomi for robust, og det spekulative element på boligmarkedet for lille
Situationen i dag minder altså om situationen i 00’erne på væsentlige områder, men inden vi mentalt overfører forholdene til den kommende tid, er det også værd at bemærke forskellene.
I 00’erne var det ikke ualmindeligt, at førstegangskøberne fik et lån på mere end 100 pct. af boligens værdi, eller at projektlejligheder blev købt med spekulation for øje og finansieret med en kombination af nyvunden friværdi og risikable låntyper. I dag er kreditvurderingen anderledes grundig, og der er krav til udbetalingens størrelse og grænser for, hvor dyr en bolig man kan købe i forhold til familiens indkomst og for hvor risikable realkreditlån, boligen kan finansieres med.
Køberne kan altså med andre ord ikke impuls- eller panikshoppe en bolig på samme måde som i 00’erne. I dag er boligejernes økonomi overordnet set robust, og kombineret med et stærkt arbejdsmarked og demografisk medvind i form af udsigten til en pæn vækst i det typiske førstegangskøbersegment i aldersgruppen 30-39 år holder det hånden under boligmarkedet.
Det samme kan siges om den høje inflation, der godt nok gør det sværere for køberne at få råd til drømmeboligen her og nu, men som på lidt længere sigt må forventes at føre til højere lønninger og derigennem højere nominelle boligpriser.
Så selvom jeg forventer, at boligpriserne skal yderligere ned, bliver prisfaldene næppe lige så dramatiske som i 00’erne. Dertil er danskernes økonomi for robust, og det spekulative element på boligmarkedet for lille.
Ligesom i 00’erne skal vi dog forvente store geografiske forskelle, og min vurdering er, at ejerlejligheder og dyre huse bliver hårdest ramt.
