Renteforskellen på de fastforrentede lån, boligkøbere ofte bruger til at finansiere de første 80 pct. af huset eller lejligheden med, og de boligbanklån, som dækker de næste 15 pct., er øget de seneste år.
Derfor er argumentet for at komme hurtigt af med banklånet kun blevet endnu større, forklarer bankportalen Mybanker.
“Det betyder, at det er blevet mere attraktivt at få lagt sit banklån ind under realkreditlånet,” siger Mikael Mogensen, realkreditekspert hos Mybanker.
Han understreger, at et andet argument for at komme hurtigt af med banklånet er, at det oftest har variabel rente, mens et realkreditlån kan fås med fast rente og dermed større økonomisk sikkerhed.
“Boligbanklånet tilbydes sjældent med fast rente, og hvis det gør, er det relativt dyrt. Hvis man gerne vil have sikkerhed for renteudviklingen, er det interessant at få lagt banklånet ind under realkreditlånet, når boligen stiger i værdi,” siger Mikael Mogensen.
Gennemsnitsrenten på boligbanklån er faldet fra 5,18 pct. i 2014 til 4,09 pct. i dag. Det viser tal fra prissammenligningsportalen Mybanker, som har regnet på, hvilken rente, brugerne gennemsnitligt bliver tilbudt hos bankerne. Rentespændet på boligbanklån er typisk meget stort, så det kan være svært ud fra bankernes egne priser at sige noget om, hvordan renten i virkeligheden har udviklet sig. Men Mybankers tal afspejler altså reelle tilbud, som bankkunder har fået.
I samme periode er renten på et fastforrentet 30-årigt realkreditlån faldet fra 3 pct. til 1 pct. og har tidligere været helt nede på 0,5 pct. Grunden til, at renten på boligbanklånene ikke er faldet lige så meget som renten på fastforrentede realkreditlån, er, at lån med henholdsvis fast og variabel rente påvirkes forskelligt, når markedet ændrer sig.
“Banklån er variabelt forrentede. Løbetiden på renten er meget kort. Bankerne kan ændre renten i takt med renteniveauet på markedet og Nationalbankens politik, og det kan de gøre med relativt kort varsel. Med et 30-årigt kreditforeningslån med fast rente ligger renten fast i 30 år. Det er to helt forskellige dele af markedet for renter. Den korte rente har Nationalbanken stor indflydelse på, og den lange rente styres i høj grad af forventninger til inflation,” siger Mikael Mogensen.
Forskellen på boligbanklån og 30-årige realkreditlån er steget fra 1,88 procentpoint i 2014 til 2,94 procentpoint i dag. Forskellen mellem F1-renten og renten på boligbanklån har i samme periode været nogenlunde stabil.
pct. af de kunder i Realkredit Danmark, som har et afdragsfrit realkreditlån, har sikret, at afdragsfriheden svarer til løbetiden på banklånet
“Det har noget at gøre med, at de variable renter er meget lave og har været det næsten hele tiden. Renten på F1-lån var allerede negativ i 2015, så den er bare faldet hurtigere end renten på 30-årige fastforrentede lån til et niveau, hvor den næsten ikke kan falde mere,” siger Mikael Mogensen.
Man kan komme af med boligbanklånet ved at holde øje med, om den bolig, man har købt, er steget i værdi. Man må finansiere 80 pct. af en boligs værdi med et realkreditlån. Når prisen stiger, kan banklånet lægges ind under realkreditlånet, uden at realkreditbelåningen overstiger de 80 pct.
Et regneeksempel fra Mybanker viser, at der kan være en del penge at spare. Hvis man køber en bolig for 3 mio. kr., finansierer de første 80 pct. med et F5-realkreditlån med afdrag og de næste 15 pct. med et boliglån, som har en rente på 4,25 pct. og 20 års løbetid, skal man betale 10.989 kr. om måneden før skat. En del af reduktionen skyldes, at renten er lavere, og en del skyldes, at realkreditlånet har en løbetid på 30 år, modsat banklånet, som i eksemplet har en løbetid på 20 år.
Hvis ejendommen stiger 20 pct., vil man kunne lægge hele sit lån om til et realkreditlån uden at komme op over 80 pct. af boligens værdi. Bliver hele lånet lagt om til et realkreditlån, falder ydelsen til 2793 kr. om måneden før skat.
Det er meget forskelligt, om boligejerne husker at komme af med banklånet, siger Mikael Mogensen.
“Det svinger rigtig meget. Det har også noget at gøre med, at hvis det er den eneste grund til, at du lægger dit lån om, så skal dit lån have en vis størrelse,” siger han.
“Hvis du har et flekslån, er det oplagt at lægge det om, når lånet skal refinansieres. Hvis du skal konvertere dit fastforrentede lån, fordi renten er faldet, er det også oplagt at komme af med banklånet samtidig.”
Hos Realkredit Danmark anbefaler man, at kunderne bruger afdragsfriheden til at komme hurtigt af med banklånet. På den måde kan man nemlig spare renteudgifter over tid.
Og det råd er der tilsyneladende mange kunder, som har taget til sig. Ifølge Realkredit Danmarks tal har 46 pct. af de kunder, som har et afdragsfrit realkreditlån, en løbetid på banklånet, som svarer til antallet af afdragsfri år.
I 2017 var tallet 30 pct.
“En aktiv del af vores rådgivning har været at sikre, at løbetiden på banklånet netop ses i forhold til løbetiden på afdragsfriheden, og der har da også været en stigende tendens blandt boligejerne til at vælge en sådan løsning.,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark og forklarer, at der tidligere var flere boligejere, som havde en løbetid på banklånet, som rakte ud over antallet af afdragsfri år.
“I modsætning til et realkreditlån, hvor bidragssatsen er ens for alle boligkøbere med samme låntype og belåningsgrad, så er renten på et boliglån i banken op til forhandling
Lise Nytoft Bergmann,chefanalytiker,Nordea Kredit
Det er en god idé at komme hurtigt af med boligbanklånet, men før man når så langt, gælder det om at sikre sig så lav en rente som muligt. Ifølge Mybanker kan det være smart at indhente tilbud fra flere forskellige banker og tage imod det billigste. Ifølge Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit, kan boligejere med sund økonomi typisk forhandle sig til en lavere rente.
“I modsætning til et realkreditlån, hvor bidragssatsen er ens for alle boligkøbere med samme låntype og belåningsgrad, så er renten på et boliglån i banken op til forhandling. Almindeligvis kan boligkøbere med robust økonomi forhandle sig frem til en lavere rente end boligkøbere, der har en mere skrøbelig økonomi. Banken vil blandt andet se på gældens størrelse samt køberens indtægter, opsparing og eventuel anden gæld ved siden af. Det er derfor en god idé at gå i gang med at spare op hurtigst muligt, hvis man tænker på at købe bolig,” siger Lise Nytoft Bergmann.
