Boligmarkedet er brandvarmt, og et sted, hvor det går ekstra hurtigt, er på projektsalgsmarkedet. Flere mæglerkæder melder om stigende interesse for at købe en lejlighed, som endnu ikke står færdig.
Hos Home er projektsalget steget 72 pct. i januar og februar sammenlignet med samme periode 2020. Salget af boliger, som allerede stod færdige, steg 33 pct.
I 2020 oplevede Home en stigning på 61 pct. i projektsalget og 8 pct. i salget af eksisterende lejligheder.
“Hele markedet boomer – fra den lille etværelseslejlighed op til de allerdyreste boliger,” siger Lone Bøegh Henriksen, som er indehaver af 12 Home-forretninger i Københavnsområdet og har stor erfaring med projektsalg.
“Det er, som om alle har en forventning om, at vi fortsat vil have stigende priser. Så det at købe en bolig, som man først får om et år eller halvandet, det er ikke noget, der bekymrer den almindelige boligkøber. De tror ikke på, at priserne falder, så de tænker: Det skal nok gå godt – så har jeg tid til at sælge det, jeg har.”
Et år med nedlukninger og begrænset rejseaktivitet har efter hendes mening ført til større interesse for boligen. Tendensen er, at køberne går efter mere plads og er villige til at betale lidt mere for at få den.
Det betyder, at det også er blevet lettere at sælge de store, københavnske projektboliger, som tidligere har haft længere liggetid. Regler fra Københavns Kommune har nemlig fremmet byggeriet af de store lejligheder. Ifølge nogle kritikere også mere, end efterspørgslen kunne bære.
Men det har ændret sig efter et år med corona, hvor danskerne i stigende grad er begyndt at gå efter ekstra kvadratmeter.
“De større lejligheder plejede at have længere liggetider, og der var færre, som spurgte på dem. Det var tydeligt, at når man var i København, og man kom op over 6 mio. kr., så skete der ikke ret meget. Men det har virkelig ændret sig nu. Jeg kan forestille mig, at den grænse er rykket op til 8 mio. kr.,” siger Lone Bøegh Henriksen.
Op til finanskrisen oplevede Københavns boligmarked også en stigning i projektsalget, men situationen er efter Lone Bøegh Henriksens mening en anden nu. Hun oplever ikke, at købene er drevet af spekulation, og samtidig sætter de strammere belåningsregler en grænse for, hvor dyrt man kan købe.
“Alle har en forventning om, at vi fortsat vil have stigende priser. Så det at købe en bolig, som man først får om et år eller halvandet, det er ikke noget, der bekymrer
Lone Bøegh Henriksen, Home
“Forskellen er de meget, meget stramme belåningsregler, hele det økonomiske setup man skal have, for at man kan få lov til at få et realkreditlån. Det gør det meget svært at købe en bolig spekulativt,” siger hun og forventer heller ikke, at interessen for boligkøb stilner af, når coronarestriktionerne ophæves, og samfundet bliver normaliseret.
“Jeg tror ikke, alle tænker, at nu vil vi leve helt ligesom før. Jeg tror, at mange har fået nogle andre prioriteter. De har tænkt over, hvordan de bor, og hvordan de vil bruge deres tid og deres liv. Der er mange, som fortsat vil arbejde mindre hjemme, end de gjorde tidligere, og rejse mindre, i hvert fald erhvervsmæssigt,” siger hun.
Home er ikke den eneste mæglerkæde, som fortæller om stigende projektsalg.
Hos Nybolig er projektsalget steget 39 pct. mellem 2019 og 2020, og det høje niveau fortsætter ind i starten af 2021.
EDC har haft en fremgang i projektsalget på 54 pct. i januar og februar.
Hos Danbolig har projektsalget i januar og februar på landsplan været 56 pct. højere end samme periode sidste år.
“Projektsalgsmarkedet var inde i en lille afmatning for et par år siden omkring 2018, men det er helt slut nu. Der er sket det under coronakrisen, som der også er sket på det almindelige boligmarked, nemlig at kunderne er blevet mere opmærksomme på deres bolig, og nogle retter så blikket mod projektsalg,” siger Anne Crone, indehaver af Danbolig København Projektsalg og Udlejning.
Hun fortæller, at købernes ønsker har ændret sig i løbet af 2020, og at der blandt andet er kommet større fokus på bofællesskaber.
“Jeg tror, vi kommer til at se meget mere fællesskab fremover. Det var en tendens, som var der i forvejen, men der er blevet skubbet til den det sidste år. Lige pludselig er vi blevet opmærksomme på, hvor meget det betyder at have et socialt netværk,” siger Anne Crone.
Hos Boligøkonomisk Videncenter er direktør Curt Liliegreen enig i, at coronakrisen har fået boligkøbere til at ændre præferencer permanent.
Boligen betyder mere for folk end før, og det er det, som er med til at drive priserne op.
“Jeg tror, det udslagsgivende har været en opprioritering af boligen. Det virker på mange måder. For nogle virker det sådan, at de flygter ud af København og vil have et hus med en have rundtom. De har brug for rigtig mange kvadratmeter og et hjemmekontor, de kan gå ind på. For mange andre handler det bare om, at de vil have en lidt bedre bolig, og at de prisstigninger, der har været på ejerlejligheder i København, har givet dem noget friværdi,” siger Curt Liliegreen.
“Vi har haft prisstigninger på ejerlejligheder i København på 10 pct., og derfor er det blevet nemmere for folk at komme ud af deres lejligheder og videre til noget større. Prisstigningerne skaber en motor for dem, som i forvejen er inde på markedet, fordi folk får dækket de sidste dyre kroner af investeringen. Så veksler man sin gamle lejlighed til en større og bedre. Så længe man allerede er inde på markedet, er det ikke noget problem. Men hvis man er førstegangskøber, så kommer man ikke ind på markedet her.”
Selvom man også så fremgang i projektsalget op til finanskrisen, vurderer Curt Liliegreen ikke, at interessen for projektsalg i øjeblikket er et tegn på en kommende boligboble, ligesom han heller ikke ser tegn på, at det stigende projektsalg skyldes spekulation.
“Selvfølgelig vil der altid i en periode, hvor der kommer store prisstigninger, være nogle, som spekulerer i at købe et projektsalg som en gearet investering og sælge boligen videre efter et års tid. Men vi har ikke rigtig set nogen tegn på spekulation i markedet i øvrigt. Det virker mere, som om det er drevet af de bagvedliggende fundamentale økonomiske faktorer og det ekstreme rentefald, vi har været igennem i flere år. Og så har vi stadig en stor befolkningstilvækst i København,” siger Curt Liliegreen og understreger, at projektsalgsmarkedet i København udgør en meget, meget lille del af det samlede boligmarked.
Mira Lie Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit, vurderer, at interessen for projektsalg skyldes varemangel. Der er simpelthen ikke nok eksisterende boliger til salg i forhold til efterspørgslen.
“At køberne i stigende grad ser mod projektboliger, skyldes, at der ikke er så meget andet, og det, som er til salg i den eksisterende boligmasse, stiger markant i pris. Den store byggeaktivitet i København de senere år betyder, at der er mange etagebyggerier i gang, og at der faktisk er en del projektlejligheder at vælge imellem,” siger hun.
Ifølge Mira Lie Nielsen går det så stærkt på boligmarkedet i øjeblikket, at det ikke er holdbart, hvis priserne fortsætter opad i samme tempo. Men det forventer hun heller ikke, at de gør.
“Så længe køberne køber en bolig for at bo i den i en længere årrække og ikke køber i forventning om at score en økonomisk gevinst på projektkøbet, så er der nok hedebølge, men ikke overophedning. Det er svært at bedømme, men vi mener fortsat, at situationen på ejerlejlighedsmarkedet lige nu skyldes ekstraordinært mange flytninger og køb, som vil aftage, i takt med at der bliver færre danskere med flytteplaner, og priserne rammer loftet for, hvad markedet kan bære under de givne rente- og indkomstforhold,” siger Mira Lie Nielsen.
Hun opfordrer boligkøbere til at tænke langsigtet og undgå at blive revet alt for meget med af tempoet på markedet.
Fra 2024 er der udsigt til nye boligskatteregler, som kan betyde prisfald på ejerlejligheder til den tid. Især som projektkøber er det vigtigt at være opmærksom på boligskatten, fordi overtagelsestidspunktet kan have betydning for, om man får en skatterabat eller ej.
“Det er ting, som kan få stor betydning for, hvad det koster at bo i lejligheden, og også for værdien, når den skal sælges igen. Jeg vil anbefale, at man får noget rådgivning om boligskat i forbindelse med købet af projektboliger i de store byer, så det ikke kommer som en overraskelse,” siger Mira Lie Nielsen.
