Rentestigning på 2 procentpoint kan sende boligpriserne ned med 10 pct.

Udsigten til øget inflation, og måske på længere sigt en rentestigning fra den amerikanske centralbank Fed, har allerede sendt renterne i vejret.

Hvis renterne på danske realkreditlån tager endnu et hop, vil det påvirke priserne på boligmarkedet, som længe har været brandvarmt, især i de store byer.

Ifølge beregninger fra Nordea Kredit vil en stigning på 0,5 procentpoint i de lange renter føre til et boligprisfald på 2,4 pct. Stiger renten på fastforrentede lån 2 procentpoint, kan boligpriserne ende med at falde 10 pct. Nogle steder i landet vil en rentestigning påvirke priserne endnu mere.

“Der er nogle steder i landet, hvor vi anser priserne for at være mere rentefølsomme end andre steder. Her tænker jeg særligt på storbyernes boligmarked, hvor prisniveauet er meget højt, og køberne næsten altid køber til sidste krone,” siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit.

Hun understreger, at tallene kun viser den isolerede effekt af en rentestigning, og at der samtidig kan være ting, som trækker i den modsatte retning og holder hånden under boligpriserne. Men omvendt kan en rentestigning også falde sammen med andre begivenheder, som trækker priserne endnu mere ned.

De rentestigninger, vi allerede har set, er drevet af forventninger til inflationen.

“Men det kan jo være, at hvis der kommer inflation, og der er rigtig godt gang i økonomien, så får man også samtidig en lavere ledighed, som omvendt er positivt for boligmarkedet. Så der er tale om en isoleret betragtning,” siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun tilføjer også, at effekten af en rentestigning ikke vil komme med det samme.

“Renten kan godt ændre sig på en nat, men boligpriserne kan ikke ændre sig på en nat. Det kommer stille og roligt med en forsinket effekt. Hvis folk allerede har forelsket sig i en bolig, vil de hellere skære ned på budgettet end at droppe købet. Men på sigt har det en effekt,” siger hun.

Curt Liliegreen, projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter, mener, at effekten vil blive voldsom, hvis renten stiger pludseligt og varigt – måske også voldsommere, end Nordeas beregninger viser.

“Hvis renten generelt stiger 2 procentpoint, så tror jeg alt andet lige, det vil have en voldsom effekt. Vi har vænnet os til, at man kan få 0,5-procentslån i 30 år, så hvis den lange rente pludselig stiger til 2,5 pct., vil det være voldsomt,” siger han og tilføjer, at ingen ved, hvor renten skal hen.

“Renteprognoser er notorisk usikre. Der er aldrig rigtig nogen, som har kunnet ramme dem. Generelt er renten faldet, hvor folk hele tiden har sagt, at den snart må vende tilbage. Man har systematisk taget fejl.”

Det er heller ikke sikkert, at renten på fastforrentede lån og renten på variable lån udvikler sig på samme måde. Hvis de fastforrentede lån stiger hurtigere end de variabelt forrentede lån, vil flere boligejere søge mod kortere rentebinding.

“Folk flytter sig på rentekurven, så hvis den lange rente stiger, vil der være et større incitament til at gå over i den korte rente. De, der kan blive godkendt til det, vil tage en variabel rente. Jeg siger udtrykkeligt “de, der kan blive godkendt til det,” for der er kommet noget regulering, som gør, at folk ikke nødvendigvis vil kunne tage variabel rente,” siger Curt Liliegreen.

“

Renten kan godt ændre sig på en nat, men boligpriserne kan ikke ændre sig på en nat. Det kommer stille og roligt med en forsinket effekt

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit

Kravene til låntagere er blevet strammet flere gange de seneste år, og for nylig har Nationalbanken også anbefalet yderligere regulering på boligmarkedet – noget, som regeringen dog afviser.

Hvis en rentestigning falder sammen med et eventuelt nyt indgreb på boligmarkedet, kan det ramme hårdt, vurderer Curt Liliegreen.

“Der er en risiko i den nuværende situation for, at man griber ind og fremprovokerer et sammenbrud på ejerboligmarkedet,” siger han.

Hos Nykredit forventer man ikke nogen voldsom, pludselig rentestigning, men regner med svagt stigende renter det kommende års tid. Store rentestigninger vil kunne ses i boligpriserne, men Nykredits boligøkonom og chefanalytiker Mira Lie Nielsen påpeger, at renterne allerede er steget, og at priserne stadig er på vej op.

“Det skyldes, at mange andre ting end renterne påvirker boligpriserne, og at godt nok er renterne steget, men de kom fra lavt udgangspunkt, og finansieringsomkostningerne ved boligkøb er fortsat lave. Samtidig har bl.a. udbetalingen af feriepenge og øget opsparing under coronapandemien givet mulighed for at lægge en større udbetaling ved boligkøbet. Effekten vil dog stadig være der under overfladen, hvor den gradvist tager toppen af boligpriserne – uden stigende renter ville priserne være steget mere,” siger Mira Lie Nielsen.