Endnu en konverteringsfrist lurer i horisonten, og selvom der har været massive konverteringsbølger de senere år, er det fortsat aktuelt med en konvertering af boliglånet for rigtig mange boligejere.
“Det nye 30-årige 1-procentlån med afdrag handler meget tæt på kurs 100 lige nu, og det er godt nyt for konverteringslystne boligejere og dem, der køber bolig i øjeblikket,” siger Brian Friis Helmer, privatøkonom i Arbejdernes Landsbank.
En omlægning er især relevant for boligejere med et 2-procentlån eller derover, og dem er der ifølge Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, mange af; nemlig rundt regnet mellem 160.000 og 170.000.
“Det betyder samtidigt, at man over lånets løbetid, hvis man holder det til udløb, har sparet – eller tjent, om man vil – ca. 90.000 kr. efter skat
Brian Friis Helmer, privatøkonom i Arbejdernes Landsbank
Ser man på både privat- og erhvervslån, er den samlede udestående mængde omkring 280 mia. kr.
“Der er altså stadig en del låntagere, som ikke har konverteret endnu, hvor en konvertering ligger lige til højrebenet,” siger han.
Omlægningsmulighederne for boligejere med fast rente gælder ifølge privatøkonom Brian Friis Helmer som nævnt særligt boligejere med 2-procentlån eller derover og med en restgæld på minimum 500.000 kr.
Han har regnet på det, og har man i dag et 2-procentlån med afdrag og med en restgæld på 1 mio. kr. og omlægger det til et nyt 1-procentlån, sparer man ca. 180 kr. om måneden efter skat.
“Omkostningen i form af gebyr og kurstab er “tjent hjem igen” på ca. 3,3 år. Det betyder samtidigt, at man over lånets løbetid, hvis man holder det til udløb, har sparet – eller tjent, om man vil – ca. 90.000 kr. efter skat,” siger han.
Brian Friis Helmer fremhæver, at det endnu er for tidligt at udelukke, at 0,5-procentlån for alvor kan komme på banen igen.
“Lige nu ligger det omkring kurs 96, men vi har før set det gå rigtig stærkt. Kommer 0,5-procentlånet bare et par kurspoint op, så betyder det, at visse boligejere med et 1,5-procentlån for alvor vil have gevinst af en nedkonvertering,” siger han.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på den såkaldte indlåsningsrisiko, som følger det nylige serieskift på realkreditobligationerne 1. september.
“I det nye 30-årige 0,5-procentlån er der p.t. kun udstedt for ca. 0,1 mia. kr. En tommelfingerregel for, hvornår en serie er uden risiko for indlåsning, er, når seriestørrelsen runder 5 mia. kr. For små seriestørrelser på en obligation betyder faktisk, at man som boligejer risikerer at indfri lånet til en højere kurs, end man ellers kunne have forventet, og det derfor bliver dyrere at indfri det,” siger han.
Indlåsningsrisikoen er også stadig et opmærksomhedspunkt på det nye 1-procentlån med afdrag, som handler tæt på kurs 100 i øjeblikket.
“Her er der lige nu udstedt for næsten 4,6 mia. kr., så risikoen er trods alt noget mindre. På det nye 30-årige 1-procentlån med afdragsfrihed er der p.t. udstedt for ca. 3,2 mia. kr., så også her er indlåsning et opmærksomhedspunkt,” siger han.
Realkreditinstitutterne tjener selvfølgelig penge, når kunderne konverterer boliglånet, og derfor kan det klinge hult, når de anbefaler en konvertering. Men ifølge Christian Hilligsøe Heinig er det vigtigste sådan set, at man som låntager får set på, hvad det koster at konvertere, og hvad man kan tjene ved at lave en omlægning.
“Det må man så holde op imod hinanden, og derefter kan man træffe en beslutning på et oplyst grundlag,” siger han.
Christian Hilligsøe Heinig mener, at man bør være opmærksom hele året rundt og få lavet et servicetjek af sine konverteringsmuligheder.
Ser det fornuftigt ud, og giver breakeven-horisonten mening, så er det “bare at få det gjort og så lade være med at ærgre sig, hvis det ser bedre ud senere hen, for der ingen, der kan spå om renten,” fastslår han.
Opsigelsesfristen er ved udgangen af oktober måned, og man kan derfor vente med at træffe beslutningen indtil da, medmindre man skal have et tillægslån oveni eller have forlænget afdragsfriheden, påpeger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit.
“Ønsker man kun at ændre renten, kan man i de fleste institutter gøre det online sidst i oktober. Er det ikke det eneste, kræver det en kreditvurdering, og så tager det lidt længere tid, hvilket betyder, at man bør gå i gang nu,” siger hun.
Venter man, hvilket samtidigt betyder, at man kan spare knap et halvt kurspoint, løber man dog en renterisiko i den mellemliggende tid, og det kan derfor være en idé at låse renten fast. For et lån på 1 mio. kr. er det en udgift på små 5000 kr. ifølge Lise Nytoft Bergmann.
