Boligmarkedet buldrer og brager af sted og på trods af forudsigelser om, at coronakrisen ville sende danskerne ud af storbyen til boliger med lys og luft, er ejerlejlighederne i de store byer fortsat med at stige i pris.
Men de nye boligskatteregler, som træder i kraft 1. januar 2024, truer prisfesten på ejerligheder. Samlet set giver de nye regler en lavere skatteregning til boligejerne. Men netop ejerlejlighederne i storbyerne er en undtagelse. De nye skatteregler kommer sandsynligvis til at presse dem ned i pris, mener Mira Lie Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit.
“Det er, som om det er gået i glemmebogen, at der kommer nogle boligskatteregler, som med stor sandsynlighed vil få betydning for priserne på ejerlejligheder i de store byer. Det er vigtigt, at man er bevidst om det. Der er en følelse lige nu af, at det gælder om at komme med på vognen, og at hvis jeg ikke får den lejlighed, jeg gerne vil have, så er der en, der snupper den med det samme. Så kan man komme til at forkøbe sig,” siger Mira Lie Nielsen.
Ifølge hendes beregninger er det ikke urealistisk, hvis priserne på ejerlejligheder falder et sted mellem 2 og 10 pct. omkring overgangen til 2024. En dyrere københavnerlejlighed købt for 5,9 mio. i 2020 står til at falde 7 pct., men renteudvikling, økonomi og andre begivenheder, som påvirker boligmarkedet, har også indflydelse på priserne og kan trække enten op eller ned.
“Man skal være opmærksom på, at der på et tidspunkt vil komme et dyk i priserne. Det vil være ærgerligt at købe nu, hvor priserne er på et højt niveau, og så vokse ud af den nye bolig i løbet af forholdsvis få år og skulle sælge lige på det tidspunkt, hvor det ser ud til, at boligskattereglerne træder i kraft,” siger Mira Lie Nielsen.
“Man skal være opmærksom
Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark
på, at der sker mange andre ting i økonomien, som kan have konsekvenser for boligmarkedet
Oprindeligt var det meningen, at de nye skatteregler skulle være trådt i kraft ved indgangen af 2021. Det blev dog udskudt, fordi det ikke lykkedes at få de nye ejendomsvurderinger, som ligger til grund for den kommende skattebetaling, på plads til tiden. Nu forventes de nye vurderinger at blive udsendt fra sommeren 2021 og frem til udgangen af 2022.
De fleste af landets boligejere står til at få en højere ejendomsvurdering, men samtidig sænkes skattesatserne markant, og derfor er de nye regler en god forretning for de fleste boligejere. Den lave sats for ejendomsværdiskat forventes at falde fra 0,92 pct. i 2021 til 0,55 pct. i 2024. Den høje sats falder fra 3,0 pct. til 1,4 pct., og grænsen for hvornår man skal betale den høje sats, stiger fra 3,04 mio. kr. til 9,2 mio. kr. Samtidig forventes den gennemsnitlige grundskyldpromille at falde fra nuværende ca. 26 promille til gennemsnitligt 13 i 2024.
Som det ser ud nu, kommer de nye boligskatter til at have en positiv effekt på husmarkedet og sende priserne i vejret, mens det modsatte kommer til at ske for ejerlejlighederne.
Køber man ejerlejlighed inden 2024, får man en rabat, som betyder, at man ikke skal betale den nye, høje skat, men kan slippe med en skattebetaling, som svarer til skatten i det gamle system. Men sælger man sin bolig efter 2024, vil køberen skulle betale den nye, højere skat. Derfor vil køberen forlange en lavere pris, og boligen bliver altså mindre værd, fortæller Mira Lie Nielsen.
Et rentefald eller en bedring i økonomien kan trække i den modsatte retning, men omvendt kan renten også bevæge sig opad, og Mira Lie Nielsen minder derfor boligkøberne om, at den nuværende fremgang på boligmarkedet, som har fået et skub på grund af øget interesse for boligen under pandemien, ikke kan vare ved for altid.
“Vi har også en forventning om, at renten vil kravle gradvist opad. Og så kan der komme noget usikkerhed. Det er også derfor, sådan nogle som mig helst ser, at prisudviklingen følger indkomsterne i samfundet, frem for at folk køber bolig, fordi de har kedet sig under nedlukningen,” siger Mira Lie Nielsen.
“Boligen er blevet vores hobby. Det er, som om det har været det, vi har kunnet, mens vi ikke har brugt tid på så meget andet – vi har kunnet skifte bolig. Det virker så ubekymret. Jeg synes, det er på tide at sige: Prøv lige at høre her, det bliver ikke ved på den her måde.”
Hos Realkredit Danmark husker cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig boligejerne på, at boligskattereformen påvirker markedet – men det er der også mange andre ting, som gør. Derfor kan man ikke alene ud fra de kommende regelændringer forudse, hvad der kommer til at ske med priserne.
pct. vil en københavnsk lejlighed købt for 5,9 mio. kr. i 2020 blive trukket ned af de nye boligskatteregler
“Man skal være opmærksom på, at der sker mange andre ting i økonomien, som kan have konsekvenser for boligmarkedet. Effekten af boligskattereformen kan blive neutraliseret eller forstærket af, hvad der ellers sker i økonomien,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Han understreger også, at boligskattereformen ikke kommer til at trække boligpriserne ned på landsplan.
“For det brede boligmarked er boligskattereformen neutral. Der skal ikke hentes flere penge hjem i skat, så på et overordnet plan er der ikke udsigt til drama omkring boligskatterne. Så er det klart, at når man zoomer ind på delsegmenter af markedet og forskellige lokalområder, så er der forskel på, hvordan boligskattereformen vil ramme priserne,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
“Der er lagt op til, at grundvurderingerne kommer til at få et ganske kraftigt ryk opad, især på markedet for ejerlejligheder i de store byer, herunder København. Det betyder også, at der er lagt op til en ganske pæn stigning i grundskylden. Og det er det, der gør, at markedet for ejerlejligheder bliver hårdere ramt end markedet for huse og sommerhusmarkedet, som i virkeligheden er det, der bliver ramt allermindst, som det ser ud nu.”
Han råder boligejere til at købe bolig, fordi man har et behov og forestiller sig at blive boende i en årrække.
“Jo længere tidshorisont, man har, jo mere mindsker man sin risiko for at blive ramt af de kortsigtede udsving, der er på boligmarkedet,” siger han.
