Boligprisfald vil ramme din friværdi: "Når man så kan mærke, at formuen falder, så giver det øget usikkerhed"

Der er en kraftig vending på vej på boligmarkedet, vurderer Mira Lie Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit. Men præcis hvor meget, coronakrisen kommer til at ramme boligpriserne og dermed boligejernes friværdier, er ikke til at sige endnu.

Falder priserne for eksempel 5 pct. i år, hvilket ifølge Mira Lie Nielsen er relativt sandsynligt, betyder det, at boligejere, som har købt hus eller lejlighed efter 2017, kan komme til at sidde i en bolig, som er mindre værd, end da de købte den.

Et prisfald på 10 pct. kan sætte priserne fire år tilbage, og falder priserne lige så hurtigt, som de gjorde efter finanskrisen, kan boligpriserne blive sat helt tilbage til 2015-niveau.

“Friværdi er noget, som giver tryghed, når den stiger. Uanset, om man har tænkt sig at bruge de penge eller ej. Når man så kan mærke, at formuen falder, så giver det øget usikkerhed,” siger Mira Lie Nielsen.

Hun påpeger, at boligejerne generelt er blevet gode til at afdrage på gælden i løbet af årene med lave renter, og at de fleste bor i deres huse længe og derfor ikke bliver ramt så hårdt af prisfaldene. Men har man købt for nylig, og står man i en situation, hvor man pludselig skal sælge igen, kan det give problemer.

“Skal man sælge med tab, er der ikke andet at gøre. Det sker desværre hele tiden, at folk bliver skilt og må gå fra huset med gæld, og så må man jo tage gælden med sig, selvom det er rigtig træls,” siger Mira Lie Nielsen.

“Det minder os om de ting, vi altid går og siger: Afdrag på gælden og spar op – der er jo en årsag til, at man skal bruge de gode tider på at afdrage gæld. Så garderer du dig mod de ting, som ingen kan forudsige.”

Lige nu forventer hun dog, at der kun kappes et par år af boligprisstigningerne, og at de fleste boligejere beholder en stor del af den friværdi, de har opbygget ved at sidde i boligen i de år, hvor priserne har haft fart på.

Mira Lie Nielsens bedste bud er, at de gennemsnitlige boligpriser i 2020 ender med at være faldet 0-5 pct. i forhold til gennemsnittet i 2019.

“Det er stadig en meget kraftig vending. Man skal tænke over, at det kun er et enkelt år, og at priserne kan falde 5 pct. mere året efter,” siger Mira Lie Nielsen, som også har regnet på, hvordan boligpriserne vil blive påvirket, hvis det går endnu værre end forventet, og boligpriserne falder lige så meget, som de gjorde efter finanskrisen, hvor boligmarkedet tog et pludseligt dyk.

Hvis det skulle ske, ville et hus på 140 kvadratmeter blive 368.423 kr. mindre værd i gennemsnit, mens en lejlighed på 80 kvadratmeter ville blive 425.617 kr. mindre værd. Tallene er et gennemsnit for hele landet.

“

Det minder os om de ting, vi altid går og siger: Afdrag på gælden og spar op
– der er jo en årsag til, at man skal bruge de gode tider på at afdrage gæld

Mira Lie Nielsen, Nykredit

Så galt regner Mira Lie Nielsen ikke med, at det kommer til at gå.

“Vi ser ikke for os, at der kommer en ny finanskrise på boligmarkedet. Det handler om, at udgangspunktet er anderledes i dag end i 2008. Priserne er ikke steget i samme omfang, som de gjorde fra midten af nullerne og frem til finanskrisen. I den periode steg boligbyrden kraftigt og var helt oppe på 60 pct. for ejerlejligheder i København – i dag er den nede på 35 pct.," siger Mira Lie Nielsen.

Realkreditinstitutternes udlån til boligejere er også strengere reguleret, end de var op til finanskrisen. Det betyder, at boligejerne ikke har gældsat sig lige så meget.

“Derudover har boligejerne brugt de gode tider på at få afbetalt gæld. Det har rentefaldet givet gode muligheder for,” siger Mira Lie Nielsen.

De lave renter kommer til at hjælpe boligmarkedet i den kommende tid. Med udsigten til, at renterne forbliver lave, og at genåbningen af samfundet fortsætter, forventer Mira Lie Nielsen, at der kommer gang i bolighandlerne igen.

Når priserne falder, vil det blive lettere for førstegangskøbere at komme ind på markedet.

“For nogle vil det være lidt lettere at komme ind på boligmarkedet, hvis de beholder deres arbejde, og deres indkomst ikke er faldet,” siger Mira Lie Nielsen.

Hos Realkredit Danmark forventer man, at priserne vil falde ca. 6 pct. fra toppen til bunden i løbet af 2020.

“I samme åndedrag må vi dog hurtigt konstatere, at usikkerheden er ganske voldsom i øjeblikket. Det reflekteres netop i de mange prognoser for dansk økonomi, hvor blandt andet nationalbanken siger en negativ bnp-vækst på mellem 3-10 pct. i år. Vismændene har lavet en boligprisprognose, der peger på fald i huspriserne på mellem 8-11 pct. i år,” siger Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

“Normalt plejer vi i dansk økonomi at diskutere decimaler mellem de forskellige prognoser – aktuelt er fokus på scenarier med store forskelle i udfaldsrummet. Det siger med al tydelighed noget om, hvor tåget de økonomiske udsigter er i kølvandet på coronapandemien.”

I første omgang råder han boligejerne til at tage det med ro og holde fast i de planer, de har lagt for deres privatøkonomi. Der er nemlig efter hans mening stor sandsynlighed for, at krisen ikke ender med at bide sig fast, men at vi derimod får en vending i økonomien.

“Hvis krisen trækker ud, og boligpriserne sætter sig endnu mere end ventet, så er det klart, at der vil være boligejere, som bør øge deres fokus på afdragsbetalinger. En relativ lav gældsætning i boligen – som tommelfingerregel en belåningsgrad under 60 pct. af boligens værdi – øger således ens økonomiske frihedsgrader i forbindelse med eksempelvis nedsparing i pensionstilværelsen eller i forhold til frit lånevalg,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit, husker også boligejerne på, at det er normalt at opleve perioder, hvor priserne falder, og at man ikke skal gå i panik.

“Hvis man ikke har planer om at sælge, kan man sidde krisen af, og skal man videre til en ny bolig, bør man huske på, at noget af det man taber på karrusellerne, kan man vinde på gyngerne. Skal man videre til en større bolig, kan det ligefrem være en fordel, at priserne falder, fordi det absolutte prisfald i kroner normalt vil være større på en stor bolig end på en lille bolig,” siger Lise Nytoft Bergmann.