1200 boligejere ramt: “Min lejlighed blev 1 mio kr mindre værd fra den ene dag til den anden”

Selvom det københavnske boligmarked er glohedt, og Simon Andersens lejlighed har på en attraktiv beliggenhed på Nørrebro, er han endt i en situation, hvor den er umulig at sælge. Simon Andersen er – sammen med ca. 1200 boligejere i København – kommet i klemme, fordi kommunen fra den ene dag til den anden i 2017 ændrede vilkårene for lejligheder med det, som kaldes hjemfaldspligt.

På grund af de nye regler er Simon Andersens lejlighed, som blev købt i efteråret 2016 for 1,85 mio. kr., i dag blevet langt mindre værd, og den har vist sig i praksis at være umulig at komme af med, også selvom han sælger med tab.

“Jeg kan ikke sælge min lejlighed, medmindre jeg går gevaldigt ned i pris, i forhold til hvad jeg købte den for. Det er stressende ikke at kunne komme af med min lejlighed, og det virker helt ufatteligt i det marked, der er nu,” siger Simon Andersen.

Hjemfaldspligten betyder, at en boligejer kun har råderet over boligen i en begrænset periode. Når den periode udløber, har kommunen ret til at købe boligen tilbage for et beløb, som er fastsat på forhånd. I Simon Andersens tilfælde lå frikøbsbeløbet på 450.000 kr., da han købte lejligheden. Han fortæller, at hverken banken, ejendomsmægleren eller hans egen advokat nævnte hjemfaldspligten som en særlig risiko eller opfordrede ham til at købe lejligheden fri med det samme.

Heller ikke hans forældre, som kautionerede for lånet og lagde 25 pct. af købesummen, fik på det tidspunkt opfattelsen af, at hjemfaldspligten udgjorde nogen særlig risiko. Simon Andersen havde i baghovedet, at det måske kunne blive aktuelt at købe lejligheden fri en gang i fremtiden. I første omgang skulle han bare have et sted at bo, mens han studerede på CBS.

Men fra den ene dag til den anden forsvandt hans mulighed for at købe lejligheden fri til det beløb, han havde regnet med. Københavns Kommune ændrede på beregningsgrundlaget for, hvordan frikøbsbeløbet skulle fastlægges. Og de nye regler for udregningen betyder, at Simon Andersen nu skal af med 1,5 mio. kr., hvis han skal købe sin lejlighed fri. Udover at det blev sværere for Simon Andersen at slippe af med hjemfaldspligten, betød ændringen også, at hans lejlighed blev mindre værd.

Lejligheder med hjemfaldspligt er typisk billigere end tilsvarende lejligheder uden hjemfaldspligt. Det skyldes, at man typisk vil trække frikøbsbeløbet fra i prisen.

“Jeg har købt en billigere lejlighed, men det er jo fordi, frikøbsbeløbet har været trukket fra den pris, lejligheden ellers ville have haft. Da frikøbsbeløbet blev øget, faldt salgsprisen på min lejlighed. Og det sker på én dag og uden varsling fra Københavns Kommune, at frikøbsbeløbet stiger fra 450.000 kr. til 1,5 mio. kr. Min lejlighed blev lige 1 mio. kr. mindre værd fra den ene dag til den anden,” siger Simon Andersen.

Han er ikke den eneste boligejer med hjemfaldspligt, som er utilfreds med ændringen fra 2017. En gruppe boligejere med hjemfaldspligt har sluttet sig sammen i foreningen Hjemfaldspligt København, som i 2018 lagde sag an mod kommunen.

“Selv i et marked, som det vi har i dag, kan mange boligejere med hjemfaldspligt ikke sælge deres ejendomme. De oplever, at nogle mæglere ikke vil tage dem ind. Omsætningshastigheden på markedet er så stor, så hvorfor skulle de bøvle med noget, som skal ligge i 12-14 måneder, og hvor man laver den ene købsaftale efter den anden, som alligevel ikke bliver til noget, fordi realkreditinstitutterne også er blevet mere restriktive?” siger Hanne Rosenkrantz-Theil, formand for foreningen Hjemfaldspligt København.

Hun oplever, at realkreditinstitutterne tidligere lånte ud til ejendomme med hjemfaldspligt på lige fod med alle andre ejendomme, men at det ændrede sig efter 2017, og at mange potentielle købere simpelthen ikke får lov til at låne penge.

“Boligejerne kan ikke sælge uden at realisere store tab. Jeg kender et par, som blev nødt til at sælge, fordi de gik fra hinanden. De måtte æde et tab på 230.000 kr. hver – her i april,” siger Hanne Rosenkrantz-Theil.

Finanstilsynet oplyser, at reglerne for udlån til lejligheder med hjemfaldspligt har været de samme i mange år. Når realkreditinstitutterne skal vurdere en lejlighed med hjemfaldspligt, skal de først finde prisen på en tilsvarende lejlighed uden hjemfaldspligt. Derefter skal man trække frikøbsbeløbet fra, og ud af det beløb som bliver tilbage, kan 80 pct. finansieres med realkreditlån ligesom ved andre bolighandler.

Men efter at frikøbsbeløbene er steget, er det altså blevet sværere for købere at blive godkendt, fortæller Hanne Rosenkrantz-Theil.

“Det er voldsomt, hvad det betyder. Vi har medlemmer, som er gået ned med stress. En mand mistede helt håret i en periode. Andre har fravalgt at få flere børn, selvom de gerne ville, fordi de ikke kan flytte til noget større. Og alle har vi mistet tilliden til kommunen som en ordentlig og redelig aftalepartner,” siger Hanne Rosenkrantz-Theil og fortæller, at stigningerne i frikøbsbeløbene typisk ligger på 200-300 pct., og at en del boligejere med hjemfaldspligt er blevet teknisk insolvente på grund af ændringen.

Grunden, til at beregningerne bag frikøbsbeløbene blev ændret i 2017, var, at boligpriserne var steget, og at frikøbsbeløbene skulle afspejle det. De offentlige ejendomsvurderinger var fastfrosset, og eftersom frikøbsbeløbene baserede sig på dem, var de ikke fulgt med tiden. Derfor lavede man et system, hvor boligerne skulle vurderes af en mægler. Samtidig ændrede man også et andet tal i beregningerne, nemlig den rente der tages udgangspunkt i, når man regner frikøbsbeløbet ud. Den er blevet ændret to gange: i 2011 og i 2017. Tilsammen betyder ændringerne nu, at renten regnes ud som et gennemsnit af de sidste fem års rente, og at beregningen ændrer sig hvert år.

Det nye regnestykke kom til at betyde, at frikøbsbeløbene for lejligheder med hjemfaldspligt steg pludseligt i 2017.

Foreningen Hjemfaldspligt København er både uenige i den måde, frikøbsbeløbene nu bliver udregnet på og utilfredse med, at boligejerne hverken blev hørt som part inden ændringen af reglerne eller varslet, så de kunne tage højde for ændringen. Niels Erlandsen, formand for Danske Boligadvokater, forstår godt boligejernes frustration.

Men han gør også opmærksom på, at hjemfaldspligt som udgangspunkt udgør en ekstra risiko ved et boligkøb.

“De har jo købt i tiltro til, at de kunne frikøbe boligen til en bestemt pris. Lige pludselig er det blevet meget dyrere at komme ud af den klausul. Det er selvfølgelig uheldigt. Man bliver ramt på samme måde, som hvis ejendomsmarkedet pludselig oplevede store fald,” siger han.

“

Vi har medlemmer, som er gået ned med stress. En mand mistede helt håret i en periode. Andre har fravalgt at få flere børn, selvom de gerne ville, fordi de ikke kan flytte til noget større

Hanne Rosenkrantz-Theil, formand for foreningen Hjemfaldspligt København

“Når jeg sidder som køberrådgiver, prøver jeg at fjerne så mange usikkerhedsmomenter som overhovedet muligt. Der ville jeg så gøre købsaftalen betinget af, at man kunne få frikøbt lejligheden på nogle nærmere beskrevne vilkår, så man fik løst den problematik, inden man overtog ejendommen.”

Simon Andersen er i dag flyttet i lejelejlighed og prøver at komme af med den gamle lejlighed med hjemfaldspligt. Men det har vist sig at være umuligt. Selvom der har været mange potentielle købere til fremvisning, falder nogle fra, når de hører om det høje frikøbsbeløb. Andre får nej i banken, fortæller Simon Andersen.

“Først satte vi den til salg for 1,99 mio. kr. Så var der en, der ville købe den for 1,935 mio. kr. De fik et nej fra deres bank til at få 80 pct. belåning. Senere prøvede vi at sælge den til 1,8 mio., hvilket er lavere end den pris, vi købte den for. Der har vi også fået nej fra banken om at få normal belåning. Så var der nogle, som ville låne i deres friværdi i huset og købe den til 1,75 mio., men de blev afskrækket af selve hjemfaldspligten efter nærmere undersøgelse af forholdene og faldt derfor fra handlen. Så det vil sige, at vi skal meget langt ned, før der er nogen, der kan købe lejligheden med den lave belåning, som bankerne vil give,” siger Simon Andersen.

“Der har været over 100 inde og se lejligheden. Min mægler siger, det er helt usædvanligt, at der har været så mange for at se den. Den ligger også et attraktivt sted med udsigt til Nørrebroparken. Men nu har der været tre underskrevne købsaftaler, som alle sammen er faldet fra hinanden, og den er ikke blevet solgt endnu – også selvom vi betaler for udskydelse af hjemfaldspligten, så der er 35 år til udløb.”

Simon Andersen ville teoretisk set godt kunne frikøbe lejligheden, men så ville tabet blive for stort, fortæller han, og derfor vil han helst bare have den solgt.

“Hvis vi skal frikøbe den, skal vi lægge 1,6 mio. oven i det, vi allerede har givet for lejligheden. Det svarer til, at vi så vil have givet ca. 3,4 mio. kr. for en lejlighed, som måske ellers ville blive solgt for 2,5 mio. kr.,” siger Simon Andersen.

Sagen mellem kommunen og boligejerne med hjemfaldspligt skal for retten i januar 2022.

Økonomiforvaltningen i Københavns Kommune oplyser, at Københavns Kommune ikke kan kommentere på igangværende retssager.