Minister om boligudlejning: "Vi mener oprigtigt, at det er for lukrativt i dag. Det vil vi gerne stoppe, fordi det tiltrækker nogle, som vi ikke vil have på det danske ejendomsmarked"

393033_16_9_large_23.jpg
Virksomheder
Eksklusivt for kunder
17. dec 2019 KL.20:03

Boligminister Kaare Dybvad Bek har et mål: Der skal bygges mere og billigere. Derfor ligger der nu et udspil på forhandlingsbordet, som skal stoppe “voldsomme” investormetoder – men som kan have konsekvenser for bl.a. de store danske pensionskasser

Kaare Dybvad Bek har accepteret, at han ikke kan gøre alle tilfredse. I det knap halve år, han har været boligminister, har nogle ment, han var for meget efter boligudlejerne, eller ment, at han var for hård.

“Sådan vil det jo nok være,” siger han og trækker lidt på skuldrene.

For den socialdemokratiske minister har et mål om at bygge mere og gøre boligerne billigere. Men for at kunne gavne nogle, er der konsekvenser for andre. I øjeblikket ligger der et udspil på forhandlingsbordet om den omstridte moderniseringsparagraf i boligreguleringsloven. Et udspil ministeren vurderer vil føre til et tab på markedet for udlejningsejendomme på omkring 10-15 pct.

“Vi mener oprigtigt, at det er for lukrativt i dag. Det vil vi gerne stoppe, fordi det tiltrækker nogle, som vi ikke vil have på det danske ejendomsmarked eller i Danmark i det hele taget,” siger han.

Udspillet er til for at sætte bremsen i over for “voldsomme” investeringsmetoder fra især udenlandske ejendomsspekulanter, lyder det fra ministeren. Men flere danske pensionskasser og investorer i ejendomsbranchen er bekymrede for også at blive ramt det forslag, der ligger på bordet.

“Det er klart, at man kan ikke undgå, det får en konsekvens. Den meget store prisstigning, der har været på udlejningsejendomme i København på de sidste fem år, kommer ikke til at fortsætte. Der vil ikke være så store gevinster på udlejningsejendomme, hvis vi laver en aftale, der minder om det, vi har spillet ud med. På den måde har det selvfølgelig en konsekvens,” siger Kaare Dybvad Bek.

Ikke kun en Blackstone-ting

Det er blevet døbt “Blackstone-forhandlingerne” efter flere sager, hvor lejere har følt sig presset af investeringsselskabet Blackstone, men diskussionen om den omstridte moderniseringsparagraf i boligreguleringsloven er ikke kun til for det amerikanske selskab, understreger ministeren.

“Det er ikke kun en Blackstone-ting. Vi laver ikke lovgivning for ét firma. Jeg er klar over, at det er bredere end det, men det synes jeg bare er udtryk for det samme,” siger Kaare Dybvad Bek.

Ifølge erhvervsejendomsmægleren og rådgiveren Cushman & Wakefield Red har udenlandske selskaber samlet stået for 72 pct. af investeringerne i beboelsesejendomme i København fra 2012 til oktober 2019, skriver Boligøkonomisk Videnscenter.

“Hvis ikke vi sætter foden ned over for dem nu, så vil det brede sig. Folk leder efter investeringer, og det er ikke alle investeringer i dag, der giver stort afkast – og hvis det, der skal til, er, at man prissætter efter, at folk skal ud hurtigt, så vil nogle af dem, der indtil nu har opført sig ordentligt såsom pensionskasserne, også begynde at gøre det,” fortsætter han.

For det er ikke nyt, at man bruger modernisering. Danske pensionskasser og andre investorer har gjort det i 20 år.

Tilbage i 1980’erne var mange ejendomme i København i dårlig stand. Staten brugte store beløb på byfornyelsesprojekter, som var store poster i det offentlige budget. Derfor valgte man i 1996 at indføre §5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Det skulle give et incitament for udlejerne til at påtage sig ansvar og risiko for forbedringerne, mod at man kunne øge huslejen.

Og det var en god ordning – til at starte med, anerkender ministeren.

“Du havde ikke forudset, at der var nogen, der ville gå ind og udnytte den lovgivning så urimeligt, som overhovedet muligt,” siger han og fortsætter:

“Det er sket før, at man har haft en lovgivning, som egentligt har fungeret, men hvor nogle har udnyttet og misbrugt den tillidskultur, vi har haft, og så er man nødt til at rette til. Det er det, vi er i gang med.”

Men taber man ikke noget af moderniseringsarbejdet, hvis investorer mister det økonomiske incitament for at investere?

“Det er klart, at det vil betyde, der er mindre, der bliver moderniseret.”

Med det udspil, der ligger på bordet, mener du, at der er en risiko for, at man som investor ikke har den samme motivation for at investere i ejendomme?

“Nej, det tror jeg ikke. Vi tager toppen af prisstigningerne, men der er samtidigt fornuftige afkast at kunne lave på det efterfølgende.”

“Pensionskasserne vil stadig kunne få afkast på ejendommene, der er højere, end mange af de investeringer, de laver,” siger han.

Spekulantstop skaber splid

Det er især det såkaldte foreslåede spekulantstop, der skaber en konflikt. Hos pensionsselskabet PKA kalder man det “uretfærdigt.” Med udspillet ønsker man nemlig at indføre en form for karensperiode på ti år, før en investor må hæve lejen. Meningen er, at det skal holde kortsigtede investorer ude for at stoppe boligspekulation.

“Hvis man gerne vil ramme kortsigtede investorer, hvorfor skal det så gå ud over dem, der er langsigtede? Det er der, kæden falder af. Man rammer for bredt,” siger investeringsdirektør Michael Nellemann Pedersen.

Kunne det her betyde, at I investerer færre af jeres midler i gamle ejendomme?

“Helt sikkert,” siger direktøren.

Også hos PFA lyder samme toner.

“Forslaget om det såkaldte spekulantstop på ti år vil for os være ensbetydende med en de facto-afskaffelse af § 5, stk. 2. Og vi skal se en væsentligt kortere karantæneperiode, før vi også i fremtiden vil kunne foretage den type af investeringer,” siger Michael Bruhn, ejendomsdirektør i PFA, og påpeger, at PFA bakker op om skærpede energikrav, og at der er behov for at sætte ind over for aggressive udlejere.

Kilder fortæller til Børsen, at man lægger op til at bløde kravet op ti til syv år i de kommende forhandlinger, der fortsætter onsdag.


Samtidig er det for at sætte en stopper for de metoder, som ministeren kalder uacceptable, før de smitter af på f.eks. pensionskasserne.

“Det er ikke vores værdier. Det er ikke den måde, vi agerer på. Det vil vi aldrig ryge ud i – så vi vil jo bare holde os væk fra de investeringer. Medmindre selvfølgelig at investeringerne falder så meget, at man kan få en rentabel investering ud af det. Men det betyder så bare, at de nuværende ejere taber på det,” siger Michael Nellemann Pedersen fra PKA.

PKA forventer et bogført tab i pensionskassen på mellem 600 og 700 mio. kr., fordi den tiårige karantæne vil betyde, at værdien på porteføljen falder.

Hvad er konsekvensen?

Ejendomdanmark, der er erhvervsorganisation for ejendomsejere, -udlejere og -administratorer, og som bl.a. har Blackstones danske gren som medlem, har ud fra en rapport fra Copenhagen Economics regnet sig frem til et samlet værditab på 20 til 30 pct. Det vil for udlejningsejendomme svare til et værditab på 24-36 mia. kr., skriver organisationen. Det samlede tab i pensionsformuerne vil ifølge beregningerne blive mellem 2,5 og 4,5 mia. kr.

Samtidig har Ejendomdanmark tidligere kaldt det for et decideret “investeringsstop”, fordi det ikke vil kunne betale sig at købe en ejendom, da det låser dig imellem ti og 20 år. Men det er boligministeren ikke enig i.

“Meget af det her er retorik. Nogle sagde også, at så kunne man lige så godt afskaffe ordningen. Jeg synes, det er en overreaktion, når man ser på, hvor meget der bliver handlet hvert år,” siger Kaare Dybvad Bek.

“Jeg kan godt forstå deres skepsis, men de fleste ejendomme er ejet af nogle nu, som fuldstændigt upåagtet vil kunne fortsætte med at lave de renoveringer, man gerne vil. Det er ejendomme, der bliver handlet, som bliver ramt,” siger ministeren og henviser til, at der bliver handlet ca. 1,8 pct. af de københavnske ejendomme hvert år.

Mens pensionskasser som bl.a. PKA benytter sig af moderniseringsreglen i sine investeringer, rammer udspillet ikke andre såsom ATP, Velliv, Danica og Pensiondanmark, da ejendomme fylder mindre i porteføljen, og ejendomsinvesteringerne oftest er i nye bygninger, oplyser selskaberne.

Flere har stillet sig kritiske over for, at alt det, der er i udspillet, ikke stammer fra det ekspertudvalg, som ministeriet har nedsat.

“Det er ikke rigtigt. Hvis man piller andelsboligerne ud, spiller vi ud med tre ting, hvor de to af dem er anbefalinger fra ekspertgruppen,” siger ministeren.

Karensperioden var ikke en del af eksperternes anbefalinger.

Men hvad er konsekvensen så?

Mens både PKA og Colliers forventer et tab på 10-15 pct., og ministeren selv forventer det samme, regner brancheorganisationen Forsikring og Pension med et prisfald på 25 pct. på ejendomme. Jyske Bank har regnet sig frem til mellem 20 og 30 pct., ligesom Ejendomdanmark.

“Hvis det er en ejendom, som har ingen 5.2-modernisering overhovedet, ville jeg sådan set være enig med dem. Men så svarer det alligevel til de ca. 10-15 pct. i gennemsnit, fordi halvdelen er moderniseret. Det er svært at diskutere tal, når jeg ikke kender forudsætningen for regnestykket, men jeg er enig i, at hvis det er en ejendom, som ingen 5.2-modernisering har, hvilket nok er et teoretisk eksempel, kan man godt snakke 20 pct.,” siger Kaare Dybvad.

Jyske Bank fortæller, at deres forventning om et tab på 25 pct. kommer fra en gennemgang af de ejendomme, de har i porteføljen, hvor der er indregnet renoveringspotentiale i bygningerne, hvor man har fjernet potentialet fremover. Det er ikke alle, der har gennemgået en modernisering.

Billigere i de store byer

“Jeg har det lidt sådan, at der vil jo ske nogle ting, når man laver sådan et indgreb,” siger Kaare Dybvad Bek.

“Jeg har intet problem med, at folk tjener penge på ejendomme. Jeg er ikke ude på at tage penge fra folk. Og selvfølgelig vil der være forskellige interesser mellem dem, der bor i ejendommen, og dem, der ejer ejendommen. Jeg er bare nervøs for, at hvis ikke vi sætter foden ned over for de metoder nu, vil alle være tvunget til at bruge dem på et tidspunkt.”

For ministeren har en ambition om, at der skal bygges mere – det gælder både flere kvadratmeter og mere alment byggeri, som han håber på stiger fra 8 pct. til mellem 20 og 25 pct. Den overordnede vision er, at man skal have råd til at bo i de store byer, også hvis man ikke har en høj løn. F.eks. kigger man på, om man kan lave en model, hvor man kan få en bolig i København, men uden man må have en bil, for at fjerne presset på parkeringspladserne, som er med til at presse priserne op.

Udspillet om §5, stk. 2 er også en del af den overordnede ambition. Men ministeren forventer, at udspillet vil blive ændret i takt med forhandlingerne.

“Hvordan og i hvilken retning må vi se med de forhandlinger, der kommer. Jeg har meget tålmodighed med det. Det vigtigste er, at vi får en ordentlig aftale ud af det – det betyder meget for mange mennesker,” siger han.