International ejendomsforvalter spår dystert marked: Vær forsigtig og selektiv

392679_16_9_large_490.jpg
Virksomheder
Eksklusivt for kunder
11. dec 2019 KL.13:15

Der er mange usikkerheder i spil, der kan påvirke ejendomsmarkedet fremover – og det bliver generelt et sværere marked fremover, lyder det fra den internationale ejendomsforvalter Savills Investment Management i en ny rapport. Men hvor gemmer de gode investeringer sig i 2020?

Med den verserende handelskrig mellem Kina og USA, usikkerhed om brexit og den nuværende position i investeringscyklussen er det ikke lige til at regne ud, hvordan ejendomsmarkedet kommer til at arte sig i de kommende år.

Men én ting er sikkert: Det bliver et sværere – hvis ikke også svagere – marked fremover, lyder det fra den internationale ejendomsforvalter Savills Investment Management.

“Du skal være selektiv, forsigtig og opmærksom på, hvad du gør for at kunne lave succesfulde investeringer,” siger Peter Broström, nordisk chef i Savills Investment Management.

“Vi forventer, det bliver et generelt langsomt marked medmindre aktivitet,” fortsætter han.

Tænk langsigtet

Savills Investment Management, der forvalter en global portefølje på mere end 141 mia. kr., har netop kortlagt forventningerne til det kommende år i en ny rapport.

Her er budskabet tydeligt: Gå efter de langsigtede lejeindkomster frem for de opportunistiske strategier. For ejendomsmarkedet kommer til at se anderledes ud, end vi har været vant til i de seneste år.

“I de seneste par år har der været tegn på, at vi er i sencyklus – men økonomien og markedet klarede sig stadig godt. Nu kan vi rent faktisk se en afmatning. Det er der, forskellen ligger. Vi er i en afmatning nu,” siger Nicole Tiblom, analytiker hos Savills Investment Management.

Ifølge hende sætter den økonomiske afmatning også sine spor i de nordiske markeder, hvor investorer bliver mere forsigtige. For at finde den gode investering er det nødvendigt, man har den lokale viden, og at man som investor tænker langsigtet fremadrettet.

“En del af problemet er, at folk stadig investerer i ejendomme for at vinde profit på den korte bane. Ambitionen skal være at holde på investeringen længe,” siger Peter Broström og tilføjer:

“Markedet bliver mere volatilt. Derfor anbefaler vi at fokusere på investeringer, der er langtidsholdbare, og som kan give dig indkomst over længere tid.”

Men lave renter betyder, at der er få investeringsmuligheder – og derfor kan det betyde, at investorerne beholder deres ejendomsinvesteringer længere, fordi de ikke ser et alternativ, lyder det fra Savills Investment Management.

“Det store skift, vi ser i forhold til investeringer, er, at der i de sidste 12-18 måneder – særligt over sommeren, hvor rentemarkedet især kom under pres – pludselig var mange af de større pensionsfonde og forsikringsselskaber, som har meget kapital, der ikke er investeret, som bliver hårdt ramt af negative renter. Derfor er de nødt til at sætte kapital i forskellige investeringer for at tjene penge. Det sætter pres på ejendomsmarkedet, fordi det er et af de få markeder, hvor du får et positivt afkast i dag,” siger Peter Broström.

“Den største forskel på i dag sammenlignet med tidligere er, at mængden af gearing, der bliver brugt, er markant lavere end før. Mange ejendomsinvestorer har en tilstrækkelig buffer til at kunne klare en væsentlig nedtur,” siger han.

Afmatning kan give guld

Men selvom forudsigelserne internationalt kan se dystre ud, kan man tage det nogenlunde roligt, hvis man er dansk ejendomsinvestor, lyder beskeden. Savills Investment Management forventer, at de nordiske økonomier klarer sig bedre end det europæiske gennemsnit over de næste fem år.

“Det er forbløffende at se på de nordiske økonomier, når man kigger på den globale afmatning, der har været i gang i det sidste år. De nordiske økonomier har det stadig godt. Og Danmark er især en af de afgørende spillere i det,” siger Nicole Tiblom.

Derfor bør den indenlandske, lokale efterspørgsel være nøglen fremad for de danske ejendomsinvestorer, mens de stigende usikkerheder vil betyde, at udenlandske investeringer vil sætte farten ned. Men vigtigst er, at man er selektiv og har viden om sit marked for at kunne lykkes med sin investering.

“Selvom den globale udsigt ser dyster ud, så er der stadig en indenlandsk efterspørgsel. Det kommer til at holde den økonomiske vækst oppe de næste par år,” siger Nicole Tiblom.

“Vi ser Danmark som et robust marked, men vi er bevidste omkring den afmatning, der påvirker hele verden. Afmatning betyder ikke nødvendigvis recession. Det betyder, at vi kommer ned fra de niveauer, vi har været på,” fortsætter hun.

For afmatning kan gemme på gyldne muligheder. Men hvor gemmer de gode ejendomsinvesteringer i 2020 sig så henne?


“Vi ser muligheder – men det er tid til at være mere selektiv. Vi fokuserer på højkvalitetsaktiver i alle sektorer med god beliggenhed,” siger analytiker Nicole Tiblom.

Danske muligheder – Savills IM klar til yderligere investeringer

I Danmark peger ejendomsforvalteren på logistik, kontor og detail som tre topvalg, når det kommer til fremtidige investeringer. Selv har Savills Investment Management også planer om at udvide sine danske investeringer.

“Vi overvejer at investere yderligere i Danmark i øjeblikket. Vi har en relativt stor portefølje i dag, men vi forventer, vi kommer til at øge den yderligere,” siger Peter Broström.

“Vi overvejer især logistik og detailhandel – det vil I sikkert se på den korte bane. Samtidig kigger vi også på centrale kontorbeliggenheder i København,” siger han og tilføjer, at det er mulighedsdrevet, hvor store investeringer det bliver – men at man generelt ser på større og større investeringer.

Ser man på kontormulighederne, er det i det centrale København, ejendomsforvalteren anbefaler at placere sin investering på grund af “det robuste økonomiske miljø, begrænset udbud og positiv langsigtet efterspørgsel”, skrives der i analysen.

“Et af de største problemer for arbejdsgiverne i København er bl.a. at beholde talent. Du skal justere din lokalitet for at kunne tiltrække det bedste talent. For et par år siden var det mest et buzzword, men nu er det realitet. Folk vælger deres arbejdsgiver ud fra, hvad de kan tilbyde i forhold til lokalitet og kvalitet – og det kræver mere af investorer og udlejere,” siger analytiker Nicole Tiblom.

Godt øje til Aarhus

Samtidig forventer man, at det danske marked for logistikejendomme også kan gemme på muligheder for gode investeringer i moderne varehuse og last mile distribution på Sjælland, lyder det fra Savills Investment Management. De seneste par år har Savills Investment Management beholdt sit positive syn på detailhandel – men i bestemte formater. Her anbefales bl.a. Købmagergade i København – og så har ejendomsforvalteren et godt øje til Aarhus.

“Aarhus er en levende by. Den har alle elementerne, som vi mener, er vigtige for en god investering. Der kan være andre udfordringer ved at investere i en mindre by, når man ser på det fra et investeringssynspunkt, men fra udbudssiden er det et af vores topvalg,” siger Nicole Tiblom.

“De traditionelle shoppingcentre er pressede, og markedet er i gang med at blive konsolideret. Der skal man virkelig være påpasselig. Vi forventer, at dem, der klarer sig godt, vil klare sig endnu bedre – men det er på bekostning af konkurrenterne,” siger nordisk chef Peter Broström.

Men det vigtigste i det kommende år er at tænke sig grundigt om, lyder beskeden fra Savills Investment Management.

“Vi skal være selektive og evaluere aspekterne af ejendomsinvesteringerne. Tidligere troede folk på, at markedet generelt ville forbedre sig – men den buffer har vi ikke længere,” siger den nordiske chef, Peter Broström.