Handel med boligejendomme stagnerer på grund af frygt for indgreb

383683_16_9_large_267.jpg
Virksomheder
Eksklusivt for kunder
07. aug 2019 KL.15:26

Handelen med boligudlejningsejendomme er bremset op.

Og det skyldes især usikkerheden om, hvorvidt ejerne fremover fratages muligheden for at hæve huslejen, når de har moderniseret fraflyttede lejligheder.

“Der er selvfølgelig stadig dem, der siger, at hvis prisen er rigtig, så køber vi. Men der er også transaktioner, der sættes på pause, fordi hverken køber eller sælger kan overskue situationen. Sådan er det jo altid, når man varsler et politisk indgreb,” siger adm. direktør Peter Winther fra erhvervsmæglervirksomheden Colliers.

Det eventuelle indgreb ventes at afspejle, hvad et hurtigtarbejdende udvalg kommer frem til, når arbejdet efter planen er færdigt i oktober 2019.

Anledningen til udvalgsarbejdet er flere eksempler på, at ikke mindst amerikanske udlejere er blevet kritiseret for populært sagt at lave fupmoderniseringer af fraflyttede lejligheder for så at kræve helt ublu huslejer.

Peter Winther kan ikke forestille sig, at man ender med at fratage udlejerne muligheden for at opgradere utidssvarende lejligheder. Det vil nemlig blive konsekvensen, hvis ejerne ikke kan få deres investeringer hjem igen.

“Hvis man siger, I må godt modernisere, men I kan ikke få en krone mere i husleje, end I før har fået, så kan man jo være stensikker på, at ingen moderniserer de lejligheder. Det vil jo ikke give mening at bruge 500.000 på at lave badeværelse og køkken i en gammel lejlighed, hvis man stadig var tvunget til at leje den ud til den her meget lave leje,” siger Peter Winther.

Kan ramme pensionskasserne

Skulle man ende i den grøft, slipper man måske nok for fupmoderniseringer blandt de mere kreative i branchen. Men samtidig rammer man bl.a. pensionskasserne, der har forretningsplaner, hvorefter de arbejder seriøst og langsigtet med deres ejendomsinvesteringer, påpeger han og minder om, at der er tale om et ekspertudvalg, der godt ved, hvordan verden fungerer.

“Der er altid brodne kar. Selvfølgelig er der det. Der er jo også ejere, der maler en ejendom og udlejer den til en leje, som er helt ude i skoven, selvom det er fuldstændigt ulovligt. Det kan du selvfølgelig godt forsøge at lovgive dig ud af, men det kan ikke lade sig gøre. Hvis folk vil snyde, så snyder de. Det kan du kun klare med bedre kontrolsystemer,” siger Peter Winther, der har adskillige forslag til, hvordan man kunne gøre livet surt for de mindre seriøse udlejere. Forslag, som adm. direktør i PFA Ejendomme Michael Bruhn er helt med på.

Et af dem er relateret til eksempler på, at lejere har følt sig presset af udlejere, der har tilbudt dem store summer for at fraflytte deres lejlighed, som udlejer altså så kan modernisere og leje ud til en højere husleje.

Som udgangspunkt mener Winther ikke, det er chikane at tilbyde en lejer penge for at flytte.

Betales for at flytte

“Jeg har også set historier om, at nogle mennesker er blevet tilbudt 2-300.000 kr. for at flytte. Men hvis de ikke vil flytte, kan du ikke gøre noget som helst. De kan jo også vælge at sige, jeg vil have 500.000 kr., ellers kan du hoppe i havet. Men man kunne selvfølgelig godt overveje, om man burde forbyde udlejere at betale folk for at flytte,” siger Peter Winther.

Hos PFA, hvis investeringshorisont er lang, ser Michael Bruhn intet problem i sådan et forbud.

“Det er ikke noget, vi giver os af med, så det er måske en meget god idé,” siger han.

Det har også været diskuteret, om en løsning kunne være at hæve det beløb, som udlejeren skal bruge på en renovering, før huslejen må sættes op. Her siger Winther:

“Det er klart, at det vil være slemt, hvis man flerdobler beløbet. Men hvis beløbet forhøjes med f.eks. 50 pct., som der har været tale om, så vil det ikke have negative konsekvenser over for de seriøse investorer eller for markedet som sådan.”

Intet problem, mener Michael Bruhn:

“Vi bruger i forvejen meget større beløb,” siger han.

Et tredje forslag fra Peter Winther går på at indføre en lovgivning, så udlejere af en netop moderniseret ejendom i lejekontrakten skal oplyse den nye lejer om vedkommendes rettigheder.

“Måske skriver en lejer under på en lejekontrakt på 12.000 kr. om måneden og finder ud af, at det er voldsomt dyrt. For et mindre gebyr kan vedkommende gå til huslejenævnet, og så kan huslejenævnet dels kontrollere moderniseringen – om det er gjort ordentligt, og om der er brugt de penge, der skal bruges, og om den leje, man nu har aftalt, er rimelig, i forhold til det man kalder det lejedes værdi,” siger Peter Winther og får også her en tommel op af PFA-direktøren.

Indberetning og stikprøver

Og når vi nu taler om kontrol, så har Peter Winther endnu et forslag:

“På ældre boligejendomme skal man i dag lave vedligeholdelsesregnskaber. Og dem sender man ind til Grundejernes Investeringsfond (GI), som så tager stikprøver for at se, om folk gør det ordentligt. Man kunne jo godt sige, at når man laver en modernisering efter en fraflytning, så skal man også indberette til GI,” siger Colliers-direktøren og peger på nogle af de oplysninger, der skulle indsendes.

“Man kunne kræve, at udlejer simpelthen på et skema skulle indberette, at nu går man i gang – man laver det og det, og det koster så og så mange penge, og bagefter agter man at udleje sådan og sådan. Og så kunne man sætte GI til at stikprøvekontrollere, om det er gjort ordentligt,” siger han og understreger, at der i dag kun kræves indberetning, hvis lejeren går til huslejenævnet og beder om at få det kontrolleret.

“Det er klart, at folk, der forsøger at fedte sig igennem og lave dårlige moderniseringer, de bliver lidt trætte af det,” siger Peter Winther om udsigten til at blive taget i en stikprøvekontrol.

Og her lyder PFA’s Michael Bruhn næsten begejstret, når han siger:

“Det har vi ikke noget problem med. Det er en god idé – det er en rigtig god idé.”

Alle håndtagene er der

Som Peter Winther ser situationen, burde det med forskellige justeringer som de foreslåede kunne lade sig gøre at skille fårene fra bukkene inden for boligudlejning.

“I virkeligheden er det nuværende system jo smukt. Det går ikke ud over ud over eksisterende lejere, når fraflyttede lejligheder moderniseres. Og ejerne har et incitament til at forbedre lejlighederne og energirenovere deres ejendom. Så det er jo godt tænkt. Og det fungerer i det store hele også fornuftigt,” siger han og henviser til de mulige justeringer om øgede krav til indberetning, bedre stikprøvekontrol samt bedre information om lejernes rettigheder.

Du mener tilsyneladende, at alle håndtagene er der?

“Præcis! Alle håndtagene til at hive i – de er der. Men hvis folk ikke er opmærksomme på det, så hiver de jo ikke,“ siger Peter Winther.