Ejendomsmarked viser sundhedstegn efter svagt første kvartal

386788_16_9_large_840.jpg
Virksomheder
Eksklusivt for kunder
28. aug 2019 KL.12:40

Handelen med ejendomme faldt i første halvår 33 pct., målt i kroner og øre. Men efter et noget tamt første kvartal er der optimisme at spore i tallene for andet kvartal, fremgår det af en ny rapport fra Cushman & Wakefield Red


Nej, i første halvår 2019 brændte investorerne ikke nær så mange penge af på opkøb af ejendomme, som tilfældet var i samme periode i de to hektiske år, der gik forud.

Og selvom især dette års første kvartal kunne ligne en mat omgang, så er måske ingen grund til at hænge med næbet, fremgår det af en ny rapport fra Cushman og Wakefield Red (i daglig tale bare Red).

Udover at løse opgaver som erhvervsmægler – samt at rådgive købere og sælgere af ejendomme – udgiver virksomheden nu Investment Update Q2.

Som navnet indikerer, har man her opgjort transaktionerne for årets andet kvartal og kan dermed også sætte tal på hele første halvår. Og – som det hedder i rapporten, der i øvrigt offentliggøres på Reds hjemmeside:

“Selvom investeringsvolumen for første halvår ikke kunne matche de foregående fantomår, 2017 og 2018, er der ingen grund til at slå søm i ligkisten for det danske ejendomsmarked endnu.”

Over for Børsen formulerer partner i Red Lior Koren det sådan:

“2017 og 2018 var nogle rigtigt gode år med nogle ekstraordinært store handler – bl.a. af shoppingcentre. Så i dag er vi nok på et normalt niveau i et godt marked. Og vi skal ikke afskrive 2019. Det bliver stadigvæk et fint år,” siger Koren, der forventer, at der i hele 2019 vil blive handlet ejendomme for ca. 60 mia. kr.

Og det gør han bl.a., fordi der i årets andet kvartal blev handlet ejendomme for 13,7 mia. kr. – hvilket er 45 pct. mere end i årets første kvartal. Og det tyder på, at det svage første kvartal ikke vil angive retningen for hele 2019.

Ser man på årets seks første måneder, viser det sig desuden, at der har været stor aktivitet inden for handel med ejendomme i de forskellige segmenter.

Flere handler end sidste år

Rent faktisk blev der i første halvår gennemført flere transaktioner end i samme periode 2018. Men handlerne var mindre. Og når transaktionsvolumen i halvåret sidste år løb op i 35,5 mia. kr. mod kun ca. 24 mia. kr. i år – så skyldes det især, at der sidste år blev gennemført fem handler til en værdi over 100 mio. euro (ca. 745 mio. kr.).

Og eftersom handler af den kaliber normalt er drivende for årets volumen, vil det naturligvis præge den samlede transaktionsvolumen, påpeges det i rapporten.

En enkelt ejendomshandel har dog været forholdsvist tæt på de 100 mio. euro. Og det var, da pensionskassen KLP lagde 711 mio. kr. for softwarevirksomheden Vismas nye domicil ved Carlsbergbyen.

Boligsegmentet stadig størst

Mens handelen med kontorejendomme udgør det største segment i mange af landene omkring os, så er det herhjemme handelen med boligejendomme, der topper.

I andet kvartal udgjorde dette segment 54 pct. af markedet – og 46 pct., når man ser på årets seks første måneder.

Men bag dette tal skjuler sig den omstændighed, at der i andet kvartal blev handlet boligudlejningsejendomme for 6,9 mia. kr.

Dermed steg volumen hele 82 pct. fra første til andet kvartal – som dermed kun lå 4 pct. lavere end andet kvartal sidste år.

Over 90 pct. af de danske boligudlejningsejendomme er fortsat på danske hænder. Men man må sige, at de udenlandske investorer er flittige til at banke på.

I årets første halvdel stod tre udenlandske spillere således for godt 50 pct. af boliginvesteringen. Og i andet kvartal drønede franske Axa frem og stod for 22 pct.

Dermed blev norske Heimstaden med 19 pct. for første gang i adskillige kvartaler forvist til en andenplads, mens amerikanske Blackstone tog tredjepladsen med 10 pct.

Smertegrænse på 15.500 kr

Hos Red noterer Lior Koren, at den stadige strøm af tilflyttere til de store byer har fået huslejerne til at stige.

Det betyder, at det bliver sværere at udleje de store lejligheder – men også nyopførte boliger i ikke mindst København.

“Det er lidt noget nyt, at det også bliver sværere at udleje de nyopførte boliger – altså Sydhavn, Ørestad og Nordhavn. Her bygger man gode lejligheder i fin kvalitet – men er der lejere nok?” spørger Koren og henviser til, at der trods alt er en grænse for, hvad folk kan – eller vil – betale for en lejelejlighed. Og her nævner rapporten specifikt beløbet 15.500 kr.

Er det simpelthen smertegrænsen for en månedlig husleje?

“Når vi taler med udviklere og ejendomsselskaber, som bygger nye boliger – så er det i hvert fald de meldinger, de kommer med. Man skal forsøge at holde den månedlige leje under 15.500 kr. Ellers bliver det faktisk svært at udleje,” siger Lior Koren, der vurderer, at mange formentlig overvejer at købe, hvis de præsenteres for skyhøje huslejer i nyt byggeri.

“Det er billigt at købe lige nu. Så har man mulighed for at købe en lejlighed, så vil de fleste jo nok gøre det. Der er hele tiden en balance mellem leje- og ejerboligmarkedet,” siger Koren og spår i den anledning:

“Der er nok nogle områder, hvor man måske bliver nødt til at justere lejen en lille smule ned – hvis man ikke kan få det udlejet.”

Fornemmer ny optimisme

Zoomer vi fra boligerne tilbage til det totale marked for investeringer i ejendomsbranchen, ser Red ikke specielt dystert på 2019, hvor man som nævnt forventer en samlet transaktionsvolumen omkring de 60 mia. kr.

“Man fornemmede ikke helt den samme optimisme i starten af året, som jeg synes, vi gør nu. Man kan mærke, at investorerne rykker lidt på sig. Den seneste rentesænkning har fjernet noget af usikkerheden. Og man får jo ikke noget for bare at have pengene stående i banken.”

Kan man sige noget om, hvor det bedste afkast findes?

“Det er jo en afvejning i forhold til din risiko. Nogle ting er jo meget sikre. En af grundene til, at mange gerne vil investere i kontor lige nu, er jo, at lejemarkedet her er ekstremt stærkt. Hvis lejerne siger op, så finder man nogle nye. Dem er der rigtig mange af, så der vurderer investorerne, at risikoen er lav,” siger Lior Koren. Han peger i den forbindelse på, at boligudlejningsejendomme traditionelt også er blevet betragtet som et segment med lav risiko.

“Det kommer jo meget an på ens temperament,” siger Koren og pointerer, at realkreditten og bankerne også kender lav risiko, når de møder den, og derfor giver gode lån – hvilket i sidste ende fører til gode afkast til investorerne.

“Der er ingen tvivl om, at bankerne er gladere for kontor og bolig – end de er for f.eks. butiksejendomme lige nu. Det er der, man får de gode belåningsmuligheder, som i sidste ende bringer afkastet godt op. Så lige nu ville jeg nok personligt vælge noget, der var meget sikkert. Men som investor kan man jo også vælge en anden risikoprofil og satse på at få et højere afkast,” siger han.