Byggeriet boomer i "Nordens Paris" – men København halter bagefter

391917_16_9_large_583.jpg
Virksomheder
Eksklusivt for kunder
27. nov 2019 KL. 9:45

Mens der er mere end rigeligt med nybyggede boliger at vælge imellem i Aalborg, ser det anderledes ud i København. Her er kun bygget til halvdelen af de beboere, der flytter til hovedstaden – og behovet vokser

I Aalborg er der langt fra mangel på boliger til de nye tilflyttere. Faktisk lokker nogle boligudlejningsselskaber med flere måneders gratis husleje for at fylde de nye lejligheder op i landets fjerde største by.

For mens der er flyttet 9,1 pct. flere beboere til på de sidste ni år, er byens samlede boligudbud vokset med 10,6 pct., viser en ny analyse fra Spar Nord.

Det betyder, at der er flere boliger, end der er beboere. Men Aalborg er slet ikke færdig med at bygge endnu.

På Østre Havn planlægger man til foråret at starte byggeriet på to bygninger med 218 boliger fordelt på otte opgange – samt et punkthus, der skal rumme 90 lejligheder. Bag projektet står Vendia Ejendomme og Lomoco Invest Aalborg.

“Vi kommer ikke til at ryste på hånden i forhold til igangsætning af projektet på Østre Havn – overhovedet. Det er vi fuldstændig trygge ved,” siger Rasmus Haugaard, direktør hos Vendia Ejendomme.

Udover sin direktørtitel er Rasmus Haugaard advokat og partner i advokatfirmaet Haugaard-Braad, der ifølge ham administrerer knap 3000 lejemål. Han er formand for erhvervsnetværket Erhverv Norddanmark og er medlem af Aalborg Erhvervsråd.

For Rasmus Haugaard er der ikke tvivl om, at projektet, der ligger i størrelsesordenen af små 400 mio. kr., er en god investering, selvom byggeriet i Aalborg skyder knopper, hurtigere end befolkningen blomstrer.

“Ved at sørge for, der er rigeligt med boliger, sørger man for, der ikke er et flaskehalsproblem,” tilføjer han.

For det hele handler om størrelsen, lyder det.

Tomgang i Aalborg

I Aalborg er tomgangen hele 7,8 pct., hvilket er langt højere end i resten af storbyerne, viser den seneste markedsanalyse fra Ejendomdanmark.

Men tomgangen, der altså dækker over udbudte, tomme boliger, gør sig særligt gældende for lejemål over 90 kvm. Dem, der er mindre, har halvt så høj tomgang, viser analysen.

“For første gang i historien – i hvert fald så længe jeg kan huske tilbage – er der tomgang i boliglejemål i Aalborg. Det hænger sammen med, at der aktuelt er flere boliger, end der efterspørges. Men tomgangen har også noget at gøre med boligernes størrelse, beliggenhed og kvalitet,” siger Frank Jensen, direktør og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

“Det viser klart, at det er de store boliger, der er størst udfordring i at få lejet ud,” fortsætter han.

På Østre Havn skal de to sammenhængende bygninger rumme lejligheder på mellem 35 og 50 kvm. I punkthuset bliver lejlighederne lidt større – mellem 60 og 80 kvm. Derfor er Rasmus Haugaard tryg ved, at boligerne nok skal blive hurtigt afsat.

“Der er ikke tomgang på små lejligheder i Aalborg – der er nok en vis underforsyning i markedet,” siger han og tilføjer, at prisen også er en meget vigtig faktor.

“Mindre boliger til den rigtige pris giver ingen tomgangsproblemer. Men mindre boliger til en forkert pris til kvaliteten kan godt give problemer,” bakker Frank Jensen, EDC Erhverv Poul Erik Bech, op.

Ser man uden for “Nordens Paris”, er tomgangen en del lavere i landets andre store byer.

“I dag er der mange ledige lejemål i Aalborg. Modsat tendens kan man se andre steder, specielt i København, hvor indbyggertallet er steget så markant, mens vækst i boligmassen kun svarer til under halvdelen af tilflytterne,” siger Jens Nyholm, cheføkonom i Spar Nord.

København halter efter

Mens byggeriet boomer i Aalborg, har boligudbuddet i Odense og Aarhus næsten fulgt med befolkningsvæksten – men i København ser det markant anderledes ud.

Her er flyttet 18 pct. flere borgere til, mens udbuddet af boliger er vokset 8,1 pct. Altså er der kun bygget nok til at huse under halvdelen af de nye beboere – hvis beboerne altså bor alene.

Og det er der – måske – en forklaring på. Ifølge analysen fra Spar Nord, har alle fire byer nemlig til fælles, at beboervæksten er drevet af de 20-30-årige. Og de har brug for små lejligheder.

“At bygge de større lejligheder kan være en rigtig god strategi på den lange bane, men det har det ikke været på den korte bane, fordi demografien har gjort, at de studerende har været i klart overtal, når man kigger på tilflyttere i byerne,” siger Jens Nyholm.

I Odense er det f.eks. 78 pct. af dem, der har bosat sig i byen inden for de seneste ni år, der har været mellem 20 og 30 år. I København er det 32 pct.


“De sidste mange år er der kommet mange studerende til byerne. De søger ikke en treværelses lejlighed til 15.000 kr. om måneden. De søger en lille lejlighed. Og det er der, det er gået galt for København. Der er blevet bygget alt for få lejligheder i små størrelser – og der har Aalborg tværtimod gjort det rigtig godt,” fortsætter cheføkonomen.

45 pct. af boligvæksten i Aalborg stammer fra boliger på under 75 kvm, viser analysen. I København står de små boliger for blot 7,4 pct. af det udvidede boligudbud, mens det i Aarhus og Odense er henholdsvis 41 pct. og 34 pct.

Regel laver benspænd

Det bunder bl.a. i, at Københavns Kommune i starten af 00’erne indførte en regel om, at 75 pct. af alle nybyggede lejligheder skulle være over 95 kvm i gennemsnit.

“Reglen har måske oprindeligt været god nok, men virkeligheden har overhalet den oprindelige intention, idet der ikke bygges boliger, der matcher lejernes ønsker og økonomi. Når man er en by med mange unge mennesker og uddannelsesinstitutioner, hvorfor så ikke også bygge efter det?” siger Frank Jensen fra EDC.

En regel, man i den kommende kommuneplan er blevet enige om at lempe, så det fremover kun gælder halvdelen af nybyggeriet.

“De mindre boliger er efterspurgte blandt især byens mange studerende og singler. Derfor lægger vi op til, at der skal bygges 12.000 mindre ungdomsboliger, som alle vil være til at betale på en SU,” siger overborgmester i Københavns Kommune Frank Jensen (S) i et skriftligt svar.

Over de kommende 12 år vil man bygge i alt 60.000 boliger for at stoppe “prisernes himmelflugt, lyder det fra overborgmesteren.

“I forbindelse med den kommuneplan, vi i disse dage er ved at forhandle på plads, lemper vi de generelle størrelsesregler, så halvdelen af alle nye boligkvadratmeter gives fri, så der kan bygges rigtig, rigtig mange små boliger helt ned til 40 kvm.”

Dansk Industri har tidligere rost, at kommunen vil bløde op for reglen, men sagt, at det er et vigtigt skridt, men at det slet ikke er nok.

“Men vi skal stadig sikre boliger til de mange børnefamilier, der gerne vi blive i København. Derfor er vi landet på en løsning, hvor vi giver godt halvdelen af de nybyggede kvadratmeter fri. I den øvrige del af nybyggeriet vil vi stadig stille krav om et gennemsnit på 95 kvm – det vil sige, at her kan både blive store og små boliger,” siger Frank Jensen.

København rammer fremtiden

Prognoser vidner om, at befolkningsvæksten i byerne ikke er slut endnu, men fortsætter i årene fremad.

Derfor mener Jens Nyholm fra Spar Nord heller ikke, at det aalborgensiske byggeboom er en dårlig ting.

“Aalborg har bygget foran. En god del af behovet, for i hvert fald de nærmeste år, er opfyldt af det, der allerede er bygget,” siger han.

Også hos EDC forventer man, at den fortsatte befolkningsvækst vil opsluge det store udbud af nybyggede lejligheder inden længe.

“Befolkningsvæksten i Aalborg stiger stadig, så holder prognosen, vil vi i 2022 se balance i udbud og efterspørgsel igen,” siger Frank Jensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Spar Nord peger på, at den voldsomme mangel på små boliger i København betyder, at man bliver nødt til at få bygget nyt. Men til gengæld forventer man, at de andre tre store danske byer i fremtiden får travlt med at bygge større lejligheder.

“Der vil komme tryk på Aalborg, Aarhus og Odense til at bygge større lejligheder, mens de allerede er bygget i store dele af København,” siger Jens Nyholm, cheføkonom i Spar Nord, og tilføjer:

“Jeg tror, København rammer fremtidens boligmarked bedre end Aalborg. Der har været stor befolkningsvækst af studerende, men det trapper ned i størrelse. I stedet vil den lidt ældre årgang sælge deres villa uden for byen og flytte ind til centrum – og de gider ikke bo i små lejligheder.”