Skal du prøve lykken som jordejer? Byggegrunde er boligmarkedet på steroider

383223_16_9_large_959.jpg
Penge
Eksklusivt for kunder
29. jun 2019 KL. 8:00
Et investeringssats på byggegrunde kan være et godt alternativ til aktier eller obligationer. Men du skal være typen med is i maven og masser af tid til at vente på din chance for profit. For prisudsvingene på markedet er vilde. 

I en tid, hvor aktiekurserne danser lystigt op og ned, og det kan være van­skeligt at se andet for sig end en snarlig korrektion, kan investering i én eller flere byggegrunde være et muligt sup­plement til din investeringsportefølje.

Enten som et regulært alternativ til investering i aktier og obligationer eller som en tyvstart på en påtænkt opførelse af et helårs- eller sommerhus nogle år fremme i tiden.

Boligrådgivere og ejendomsmæglere bekræfter, at du i visse situa­tioner kan hente gode gevinster hjem på investeringer i bygge­grunde.

Nogle investorer tager gevinsten hjem efter en planlagt investering i jord, mens det for andres vedkommende i højere grad skyldes en positiv prisudvikling, som har givet bonus, da et ellers planlagt husbyggeri blev aflyst.

Hos rådgivningsfirmaet Boligraadgiver.dk er partner og bolig­rådgiver Michael Christensen én af dem, der har fingeren på pulsen, når det drejer sig om investering i byggegrunde.

“Der kan være mange penge at tjene ved at købe og sælge bygge­grunde,” siger Michael Christensen, som blandt sine kunder har haft flere, der har gjort nogle gode handler.

“Byggegrunde er en investeringsform, hvor priserne kan gå meget hurtigt op og ned, og hvor der derfor kan tjenes rigtigt mange penge, hvis man køber og sælger på de mest optimale tidspunkter,” siger han.

Som eksempel nævner han bygge­grunde i København, der for få år siden kunne købes for ca. 2500 kr. pr. byggeretsmeter, som er betegnelsen for en kvadratmeter med en tilknyttet ret til at byg­ge ejendomme.

I dag sælges denne slags jord i Køben­havn, ifølge Michael Christensen, flere steder til mere end 10.000 kr. pr. byggerets­meter.

“Det er en voldsom forrentning af en investering, man har foretaget i 2011 eller 2012, og hvor man seks-syv år senere kan gange beløbet med fire. Derfor er der heller ingen tvivl om, at byggegrunde er en superspændende investering,” konstaterer Michael Christensen.

Byggegrunde kræve mindre likviditet

Sammen­lignet med et nærlig­gende investerings­alternativ – investering i ejendomme – fremhæver boligrådgiveren, at det kræver mindre likviditet at købe en byggegrund, end det f.eks. kræver at købe en ejen­dom.

Han skynder sig dog at tilføje, at der er flere parametre, du skal tage højde for, før du investerer i én eller flere byggegrunde.

“Du skal være opmærksom på, om der er en byggepligt på grun­den, eller om det er en grund, du godt må have liggende i en år­række, uden at gøre mere ved den,” siger Michael Christensen.

Han peger på, at det især er de lidt mere langsigtede private investe­ringer i byggegrunde, som kan have potentiale til en god gevinst. For det handler om timing.

“Hvis du har en lang investeringshorisont, hvis du kan vente, og især hvis du kan købe på bagsiden af en højkonjunktur, hvor priserne har tilpasset sig markedet, kan det være super­spændende og blive en rigtig god investering,” siger han.

Michael Christensen siger, at han blandt sine kunder – både erhvervsmæssige og private – har en række kunder, som flittigt følger markedet for byggegrunde, og som nu fornemmer, at marked­et for byggegrunde så småt er ved at ændre sig.

“Derfor kan det sagtens være, at man inden for en kort hori­sont skal begynde at se sig om efter byggejord, inden vi når frem til den næste højkonjunktur. Hvis man har en tilstrækkelig lang investeringshorisont – måske otte-tolv år – vil man kunne opnå et rigtigt fornuftigt afkast,” siger han.

Ejendomsmægler Jesper Guldmann, Home i Vejle, formidler løbende en del byggegrunde i Vejle-området, men han understreger, at der er langt mellem kunder, som køber en byggegrund alene for inve­steringens skyld.

“Men sådan som priserne på byggegrunde i Vejle har bevæget sig i de senere år, især i de attraktive områder – og man som grund­køber af én eller anden årsag fortryder købet – kommer man p.t. 100 pct. til at sælge med fortjeneste, fordi priserne er opad­gående,” siger Jesper Guldmann.

Han nævner et par enkelte eksempler på potentielle tilflyttere, som har opgivet at flytte til Vejle-området, fordi det f.eks. ikke er lykkedes begge ægtefæller at få job i området.

“I begge situationer har der været gode fortjenester for de midlertidige ejere. Ikke bare i omegnen af 25.000 kr., men helt op til 200.000-300.000 kr. i merværdi efter bare ét år,” siger ejendomsmægleren.

Større prisudsving end på huse

Med de få eksempler, han kender til, har han oplevet større prisstigninger end stigningerne på grunde med huse.

“Det skyldes, at der har været tale om nogle af de bedre beliggende grunde i en udstyk­ning i Bredbralle,” forklarer han.

Hans kollega hos Home i Aalborg, Claus Barrett, som også har butik i Blokhus, har tilsvarende erfaringer – at så godt som alle købere af grunde køber for selv at bygge hus og bo i huset.

“Jeg oplever ikke, at privatpersoner inve­sterer i jord med henblik på, at det bliver mere værd. Men jeg har ind imellem kun­der, som køber en grund med henblik på at bygge hus på et senere tidspunkt, fordi de kan sikre sig en grund med en god belig­gen­hed og fordi de kan se, at priserne måske bevæger sig i opad­gående retning,” siger Claus Barrett.

Hvis du kaster dig ud i investering i én eller flere byggegrunde, bør du – udover at tjekke eventuel byggepligt – også kontrollere om der er tilslutningspligt til vand, kloak, elektricitet m.v., og om denne indgår i prisen på grunden. Ifølge boligrådgiver Michael Christensen vil det meget ofte være tilfældet.

“Jeg har for nylig holdt et møde med en kunde, som er i færd med at købe en byggegrund ved Borup på Sjælland. I den købesum, han skal betale, er alle tilslutningsomkostninger regnet med. For en enkelt byggegrund vil den del af prisen typisk udgøre ca. 150.000 kr. plus/minus 30.000 kr.,” siger han.

Hvis det overhovedet er muligt, opfordrer han dog investorer i byggegrunde til at investere tidligere i byggemodningsforløbet end i enkeltgrunde, der allerede er udstyk­ket.

“Når jeg arbejder med mine erhvervskunder, ser vi hen mod fremtidige byggemuligheder. Hvor vil de nye byggerier komme til at ske? Hvor vil det blive i f.eks. Roskilde, at der vil være et stykke jord, som kan købes og udvikles over de næste år?”

Michael Christensen tilføjer, at det er muligt at finde arealer rundt om i landet, som i de respektive kommuners lokalplaner er udlagt til fremtidig bebyggelse.

“Vi har stadig områder lidt uden for København, som er udlagt til byggeri, men som stadig er påvirket af finanskrisens indtog i 2008. Derfor er der godbidder at finde rundt omkring. Det kunne være i Næstved, Slagelse eller Holbæk, hvor der faktisk ligger jord, som på den ene eller den anden måder indgår i en lokalplan eller kommuneplan, og hvor man har mulighed for at gøre en rigtig god forretning, hvis man kan foretage en lidt større investering,” vurderer han.

Michael Christensen nævner et eksempel med en kun­de, som har kig på et endnu ikke udstykket areal på Midt­sjælland til en pris på 2,8 mio. kr.

“Over tid vil den pågældende kunne foretage yderligere investe­ringer i området, og så om 3, 5 eller 7 år få områ­det byggemodnet og udstykket. Det ligner en god investe­ring,” siger Michael Christensen.

Han påpeger, at det er ved den type jordinvesteringer, at han ser de største avancer, men tilføjer i samme åndedrag, at den slags investeringer også kræver større likviditet.

“Ét er, at du kan rejse penge til det samlede areal, før det er udstykket, noget andet er, at når du skal hente din investering hjem, kræver det en ret høj likviditet til byggemodning, herunder kloakering, etablering af vejkasser osv.,” siger han.

Den samlede pris for byggemodning, etablering af tilkørselsveje m.v. kan, ifølge rådgiveren, let løbe op i 300.000-400.000 kr. pr. udstykket byggegrund.

“I en investeringscase, som den, vi her har med at gøre – og hvor der kan udstykkes 23 grunde – koster det 10 mio. kr., inden vi kan sælge en eneste grund,” siger han.

Michael Christensen vil dog ikke afvise, at den indledende investering – selv på den korte bane, og inden byggemodning – vil kunne fordobles.

“Og lader man arealet ligge, indtil vi får den næste høj­konjunk­tur, vil man måske kunne gange investeringen op tre eller fire gange,” siger han.

En anden, nu afsluttet investering fra Michael Christensens kundekreds, gav den pågældende private investor en gevinst på 300.000 kr. efter to et halvt års ejerskab af en byggegrund, som havde kostet 500.000 kr.

“Det er de færreste steder, at man kunne have fået det samme på aktiemarkedet,” konstaterer han.
Bolig- og ejendomsrådgiveren maner dog samtidig til besindighed i forhold til investering i byggegrunde for øjeblikket, hvor prissætningen generelt er høj.

“Når vi har en høj prissætning i markedet, og byggegrunde derfor også er dyre, er det ikke sikkert, at enkeltkøb af byggegrunde er den store forretning,” siger han.

Undgå jord med forpligtelser

Hvis du vil se dig om efter et større areal til senere udstykning, opfordrer Michael Christensen dig til at gå efter jord, der ikke er belagt med forpligtelser.

“Meget jord er landbrugsjord, og så kan du ikke købe det, medmindre du vil drive landbrug. Arealet skal være omlagt til byjord eller til andet formål, og som så kan udvikles.”

Michael Christensen fortæller, at mange af den type arealer i randområderne mellem land- og byzone bliver udbudt til salg via erhvervsejendomsmæglere.

“Men ellers gælder det om at have næsen i sporet og følge med i, hvad der sker rundt om i landet,” siger han.

Hos rådgivningsvirksomheden Uvildige.dk maner rådgiver Hans Peter Christensen til besindig­hed, inden du tager beslutningen om at opkøbe byggegrunde.

“Du skal være opmærksom på, at det er en død investering, forstået på den måde, at den ikke genererer en løbende indtægt. Hvis du køber et hus, en lejlighed eller en erhvervsejendom, så vil du have et cashflow, så længe ejendommen er lejet ud,” siger Hans Peter Christensen.

Han forklarer, at du som ejer af en grund til gengæld vil have løbende udgifter i form af ejendomsskatter, lige som grunden kan være belagt med byggepligt. Desuden er det en illikvid inve­stering, som det kan vise sig svært at komme ud af igen, og ende­lig bemærker Hans Peter Christensen, at du bliver beskattet af den avance, du måtte få ved at sælge en grund til en højere pris, end du har betalt.

“Samtidig binder du en sum penge, som du ellers kunne have fået afkast af ved at investere dem i noget andet. Hvis du køber en grund til 1 mio. kr., og du skal betale 20.000 kr. årligt i ejendomsskat, og du ellers ville kunne have opnået et afkast på 4 pct. om året af din million, mister du et afkast på 40.000 kr. Lagt sammen med ejendomsskatten koster det dig så 60.000 kr. om året at have sådan en grund liggende,” siger han.

Hans Peter Christensen medgiver i øvrigt boligrådgiver Michael Christensen, at det, der primært kan drive investering i bygge­grunde, er at finde et areal til salg i udkanten af et område, som allerede er under udvikling, og hvor man kan forestille sig, at bygrænsen bliver rykket ud under den næste højkonjunktur.