Salgsopstillinger myldrer med fejl

Penge
Eksklusivt for kunder
21. sep 2010 KL. 9:54
Ejendomsmæglernes salgsopstillinger er propfyldt med fejl, der giver et misvisende indtryk af økonomien eller boligen i almindelighed. Penge & Privatøkonomi har tjekket 20 tilfældigt udvalgte opstillinger og fandt alvorlige fejl i hver anden.

Går du med planer om at købe eller sælge en bolig, er det nødvendigt at tjekke ejendomsmæglerens salgsopstilling grundigt efter.

Penge & Privatøkonomi har lavet en stikprøvekontrol af 20 tilfældigt udvalgte salgsopstillinger for 19 ejerlejligheder samt en andelsbolig, og her fandt vi fejl i 9 ud af de 20 salgsopstillinger.

Typisk omfatter fejlene forkerte angivelser af ejendomsværdiskat og ejendommenes vurdering – og både for køber og sælger kan en fejlagtig ejendomsværdiskat få store økonomiske konsekvenser.

Er ejendomsværdiskatten sat for højt, bliver ejendommen sværere at sælge, da ni ud af ti købere handler på den månedlige ydelse.

For sælger kan en for højt sat ejendomsværdiskat betyde, at udbudsprisen bliver sat lavere, end den ellers ville have været. I værste fald koster fejlen sælger penge i form af et mindre salgsprovenu.

Set fra købersiden optræder de tilsvarende fejl, men med omvendt fortegn, når ejendomsværdiskatten er sat for lavt. I så fald bliver køber negativt overrasket, når han efter at have underskrevet købsaftalen finder ud af, at den månedlige ydelse er betydeligt højere end forventet.

I et særligt grotesk eksempel har mægleren således sat ejendomsværdiskatten til 180 kroner årligt, mens skatten i virkelighedens verden udgør 16.300 kroner om året. Dermed optræder boligen i salgsopstillingen med en månedlig nettoydelse, der er sat 1.340 kroner for lavt.

"Det er nok gået lidt for hurtigt"

Formand for Dansk Ejendomsmæglerforening, DE, Steen Winther-Petersen er overrasket over de mange fejl.

"Under forudsætning af at undersøgelsen er korrekt, så er det en alvorlig sag, som vi bliver nødt til at reagere på," siger han.

De mæglere, som redaktionen har kontaktet, er da også hurtige til at få revideret salgsopstillingerne, hvis lejligheden stadig har været på salgslisten. Den gængse forklaring lyder, at det "nok er gået lidt for hurtigt" med udarbejdelsen af salgsopstillingen.

I andre tilfælde forsvarer mægleren sig med, at der har været problemer med at finde den rigtige ejendom i de offentlige registre. Den slags undskyldninger giver jurist i Forbrugerrådet, Tina Dhanda, imidlertid ikke meget for.

"Mæglerne bliver betalt for at udføre et ordentligt stykke arbejde, og når 9 ud af 20 salgsopstillinger er behæftet med fejl, giver det et meget uheldigt billede af branchen. Jeg finder det dybt uprofessionelt over for både køber og sælger, og jeg håber ikke, at det udtrykker en generel tendens inden for ejendomsmæglerbranchen, " siger hun til Penge & Privatøkonomi.

Du kan få erstatning

Tina Dhanda pointerer videre, at selv om forbrugeren kan klage over mæglernes sjusk i branchens klagenævn og har mulighed for erstatning ad den vej, så bør det være den sidste udvej. Sjuskeriet med salgsopstillinger er nemlig ikke en gratis omgang for mæglerne.

Føler en forbruger sig ført bag lyset af en ukorrekt salgsopstilling, hvor eksempelvis nettoudgiften er angivet for lavt, kan det derfor godt betale sig at klage over mægleren.

Klagenævnet for Ejendomsformidling behandler omkring 300 klager årligt, og i cirka tre ud af fire tilfælde får klageren helt eller delvist medhold af nævnet.

Bliver en udgiftspost som eksempelvis ejendomsskatten sat 6.000 kroner for lavt, får forbrugeren typisk tilkendt en erstatning, der er 10 gange højere end den angivne manko på 6.000 kroner.

"Udgangspunktet er, at mæglerens oplysninger skal være korrekte, og at mægleren er økonomisk ansvarlig for eventuelle fejl. Men på den anden side kan der også være omstændigheder, hvor fejlen er så indlysende, at køber burde have indset, at der var tale om en fejl og derfor ikke kan påregne fuld erstatning i nævnet," forklarer Ulla Langer, sekretariatschef i Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Mæglere får høje bøder

Det store hit i klagenævnet i øjeblikket er klager fra sælger, der ikke har fået sin bolig solgt, men som alligevel bliver præsenteret for en større regning fra mægleren. Og her er det ifølge Ulla Langer ofte sælger, der får helt eller delvist medhold i klagenævnet.

Det er da også den generelle tendens i klagenævnet, hvor erstatningsbeløbene hurtigt kan løbe op i betydelige summer, fremgår det af en række afgørelser fra nævnet.

I en afgørelse fra marts 2010 har en ejendomsmægler glemt at indregne en ejendomsskat på 3.400 kroner, hvilket nævnet takserede til en erstatning på 34.000 kroner til køberen af ejendommen.

I en lignende sag fra maj 2010 var ejendomsskatten sat 6.000 kroner for lavt, og her pålagde nævnet mægleren at betale et erstatningsbeløb på 60.000 kroner til køber.

Klagesager, hvor de såkaldte ejerudgifter er sat for højt og dermed kan være til skade for sælger, er imidlertid knap så enkle. Her kan nævnet nemlig ikke tage stilling til erstatningens størrelse, men må henvise til byretten, der typisk vil indkalde en syns- og skønsmand.

Fem fejl går igen

Fejlene, som vi er stødt på, bærer præg af sjuskearbejde, og ofte er der tale om en fejlagtig beregning af ejendomsværdiskatten. Mæglerne har nemlig svært ved at skelne mellem ejendomsværdi og ejendomsværdiskatteloftet, hvilket typisk giver en ejerudgift, der er for høj og til skade for sælger.

1. Ejendomsværdiskat:
Boligmægleren Sydkysten syd for København havde i sin første opstilling problemer med at opgive en korrekt ejendomsværdiskat.

I første udgave af salgsopstillingen blev udgiften sat til 20.500 kroner, hvilket vi fandt for højt for en nybygget toværelses lejlighed på Vesterbro i København. Efter henvendelse til mægleren blev beløbet rettet til 11.500 kroner, hvilket reducerede nettoydelsen med 750 kroner månedligt.

I denne omgang var fejlen klart til skade for sælger, da køberne fokuserer på den månedlige ydelse. Og en høj månedlig ydelse vil virke afskrækkende på en køber, der i givet fald vil forlange sig kompenseret igennem en lavere pris. Alternativt kan effekten blive en forlænget liggetid, hvilket ligeledes koster sælger penge.

2. Ejendomsvurdering:
En meget hyppig fejl er en for høj vurdering af ejendommen, hvilket dog ikke spiller direkte ind på økonomien i ejendommen.

Derimod kan en for høj vurdering virke tillokkende for en ubefæstet køber, mens en lav vurdering kan presse prisen på boligen. En Estate mægler på Amager har således glemt at opdatere med 2009-vurderingen, da han den 31. maj 2010 faldbyder en nybygget lejlighed på Kvintus Allé for 1.697.000 kroner.

I salgsopstillingen er vurderingen opgivet til 2.350.000 kroner, men allerede i oktober 2009 faldt vurderingen små 40 procent til 1.450.000 kroner.

3. Driftsudgifter:
En "skøn New Yorker lejlighed" i København NV skiftede mægler i juli, hvilket tryllede nettoydelsen ned fra 10.269 til 9.090 kroner månedligt.

Ganske vist fik boligen barberet 30.000 kroner af prisen i forbindelse med mæglerskiftet, men en så beskeden prisnedsættelse er ikke tilstrækkeligt til at kunne berettige et så kraftigt fald i den månedlige ydelse.

En nærmere gennemgang af de to salgsopstillinger afslører da også, at den nye Robinhus-mægler simpelthen har glemt at opgive en månedlig udgift til ejerlejlighedsforeningen på 996 kroner.

4. Månedlig ydelse:
Den månedlige brutto- og nettoydelse på en ejerlejlighed er baseret på en standardfinansiering tillagt skatter og driftsudgifter på ejerlejligheden. Desværre kan oplysningen om "huslejens" størrelse kun bruges som en grov rettesnor, hvilket har flere årsager.

For det første kan boligkøberne sjældent opnå den beregnede standardfinansiering, da ejerforeningen typisk kræver et pant i lejligheden som sikkerhed for betaling af ejerbidrag.

Et pant på 40.000 kroner betyder således, at realkreditlånet reduceres tilsvarende. I stedet bliver køber nødt til at finansiere beløbet gennem et boliglån til en væsentlig højere rente.

Dertil kommer, at udgiften til vand i typisk ældre ejendomme er indregnet i den månedlige ydelse, mens vandforbruget afregnes individuelt i nyere ejendomme. Det bør dog noteres, at ingen af fejlkilderne skyldes egentlige fejl i salgsopstillingen, men har sin rod i nogle lovgivningsmæssige krav.

5. Boligareal:
Fra BoligOne har vi fundet et eksempel på en mæglers bevidste fusk med størrelsen af et sommerhus, der er beliggende på Slåenbakken i Jægerspris.

På trods af, at tilstandsrapporten angiver boligarealet til 69 kvadratmeter, fastholder mægleren et boligareal på 81 kvadratmeter, men nævner også et tal på 75 kvadratmeter.

Og uagtet at redaktionen har opmålt arealet af boligen og konfronteret mægler med dette, fastholder han arealangivelsen, der er hentet fra en fejlagtig BBR-registrering.

Robinhus kan også det med at trylle med arealet. Et lille fritidshus i Tikøb var udbudt til salg i starten af 2009, hvor boligarealet blev opgjort til 29 kvadratmeter. Efter nogle måneder skiftede sælger mægler fra Home til Robinhus, hvorefter arealet blev tryllet op til 45 kvadratmeter. Årsagen var, at arealet af en gæstehytte blev medregnet til boligen.

Ejendomsmæglerne forstår ikke andelsboliger

Salgsopstillingen på den andelsbolig, der optræder i vores stikprøvekontrol, er nærmest et skoleeksempel på, at mange ejendomsmæglere endnu ikke har forstået de økonomiske principper bag en andelsboligforening.

Salgsopstillingen er leveret af Realmæglerne, og emnet er en andelsbolig på 91 kvadratmeter i Tåsingegade på Østerbro i København. Og salgsopstillingen lider under flere fejl og mangler:

* Der er ikke angivet nogen omregnet kontantpris, hvilket er typisk for branchen. Kun Andelsboligmæglerne benytter en omregnet kontantpris, som gør køberne i stand til at sammenligne andelsboliger uanset forskelle i husleje og indskud.

* Realmæglerne angiver et "fordelingstal vedr. foreningens formue" på 5,8 millioner kroner. Men da et fordelingstal angives som en brøk eller en procentsats, giver tallet ingen mening.

* Andelsforeningens gældsforhold er opgivet, hvilket er positivt. Men da salgsopstillingen ikke indeholder noget fordelingstal, kan køber ikke bruge oplysningen til noget.

Sådan tjekker du mæglernes oplysninger

Udgiften ved at eje en ejerlejlighed kan splittes op i renter, afdrag og de såkaldte ejerudgifter. Sidstnævnte gruppe består blandt andet af ejendomsskat, ejendomsværdiskat og fællesudgifter til ejerforening.

Ejendomsskat
Du kan finde kommunens beregning af ejendomsskatten på den Offentlige Informationsserver, som er en statslig database. Du klikker dig blot ind på hjemmesiden www.ois.dk, hvor du først finder ejendommen og efterfølgende vælger "økonomi" i skærmbilledet yderst til venstre.

Ønsker du selv at beregne ejendomsskatten for 2011, kan du som udgangspunkt benytte den nye vurdering fra 2009 og gange med den kommunale grundskyldspromille. Bemærk dog, at ejendomsskatten højst må stige med 5-6 procent årligt – bliver stigningen højere, skal skatten beregnes på baggrund af en "grundskatteloftværdi".

Ejendomsværdiskat
Beløbet bliver trukket over den månedlige skattebetaling, men er ikke desto mindre en udgift på linje med de øvrige ejerudgifter. Du tjekker skatten på www.vurdering.dk, hvor du finder "ejendomsværdiskatte-loftet" for ejendommen. Den årlige udgift finder du frem til ved at tage en procent af "ejendomsværdiskatteloftet".

Udgør loftet eksempelvis 800.000 kroner, kan ejendomsværdiskatten beregnes til 8.000 kroner. Overstiger beregningsgrundlaget (ejendomsværdiskatteloftet) 3.040.000 kroner, koster det 3 procent i ejendoms-værdiskat af beløbet derover.

Fællesudgifter/ejerbidrag
Bidraget til en ejerforening, hvor ejendommen er normalt vedligeholdt, bør placere sig omkring 250-275 kroner årligt pr. kvadratmeter tinglyst areal. For nyere ejendomme, hvor vandforbruget afregnes individuelt sammen med varme, bør ejerbidraget være lidt lavere.








Artiklen er bragt i samarbejde med Penge & Privatøkonomi.