Så galt kan det gå med swap-lån

Penge
Eksklusivt for kunder
28. sep 2011 KL. 9:26
Hos Pengeinstitutankenævnet har de i øjeblikket ca. 15 verserende klagesager i forbindelse med renteswap, der er kommet i stand i årene op til finanskrisen. For bare 2-3 år siden havde de ingen.

En del af sagerne er startet af andelsboligforeninger, der er kommet i klemme. Af de sager, der er truffet afgørelse i, fremgår det, at der er store krav til bankernes rådgivning, fordi et swaplån er svært at gennemskue.

Nationalbanken fraråder lånet som en løsning for andelsboligforeninger, og også direktør i Pengeinstitutankenævnet Thomas Brenøe er opmærksom på de mange risici.

”For andelsboligforeningerne er der en række problemer ved de her swapaftaler,” siger han og peger på fem overordnede farer for andelsforeningerne ved at gå ind i renteswap.

En renteswap er en aftale, man laver med en bank om at bytte rente. Har man f.eks. et variabelt forrentet realkreditlån, man gerne vil have en fast rente på, kan man i stedet for at omlægge sit lån vælge at betale en fast rente til banken, som så til gengæld betaler den variable rente, man har på sit realkreditlån.

Første problem

Markedsværdien i swapaftalen skal ifølge Erhvervs- og Byggestyrelsen indgå i beregningen af andelsværdien.

Den skal ind i balancen i andelsboligens regnskab, og det påvirker andelskronen. Efter finanskrisen er renten faldet, og det har trukket ejendomsværdien med sig ned.

”Og det betyder for nogle andelsboligforeninger, at deres swapaftale har en negativ indflydelse på deres andelskrone, og det er så sammenholdt med faldet i den generelle markedsværdi, der også har betydning for faldet i andelsværdien,” siger Thomas Brenøe.

Andet problem

Den variable rente på swap’en matcher ikke altid til den variable rente på realkreditlånet. Det betyder, at man ikke kan være sikker på at opnå den faste rente, der i mange tilfælde er formålet med renteswap’en.

”Hvis man gerne vil have en fast rente på et realkreditlån via en swap, så skal den variable rente på swap’en fastsættes på samme måde som den variable rente på realkreditlånet. Hvis man ikke bruger samme referencerente, har man fortsat en renteusikkerhed,” siger direktøren.

Tredje problem

Hovedstolen på swap’en passer ikke altid med hovedstolen på realkreditlånet, og det kan betyde, at man i sidste ende ender med at betale en fast rente på en gæld, man ikke har.

Et eksempel kan være, hvis hovedstolen på swap’en er ens i hele perioden, men realkreditlånet er med afdrag.

”Hvis swap’en løber i længere tid end realkreditlånet, så har man typisk en udgift på 4-5 pct. af swap’en men så får man en variabel rente ind for, men hvad skal man bruge den til? Hvis man allerede har nedbragt hovedstolen, så er der et mismatch,” understreger Thomas Brenøe.

Fjerde problem

Swapaftalen er inkonvertibel, og det vil sige, at man kan ikke komme ud af aftalen uden om markedsprisen.

De fleste fastforrentede realkreditlån kan man altid indløse til kurs 100, og på den måde er man dækket ind ved store rentesvingninger.

Femte problem

Med swap’en følger ofte en rammeaftale om sikkerhedsstillelse. Den finansielle ordning betyder, at når kontrakten har en markedsværdi i bankens favør, er der en negativ markedsværdi i kundens favør, og i visse tilfælde skal denne stille sikkerhed i form af f.eks. pantsætning.

”De vilkår kan være et problem, hvis banken håndhæver dem og kræver af en andelsforening, at den skal stille sikkerhed, hvis der opstår stor negativ markedsværdi,” siger Thomas Brenøe.

Den slags sager er Pengeinstitutankenævnet dog endnu ikke stødt på, men Thomas Brenøe nævner problemet, fordi vilkårene er til stede.

Thomas Brenøe understreger, at de fem problemer ikke er relevante i alle sager, og at sagernes udfald i sidste ende afhænger af, om banken har rådgivet godt nok om swap-aftalens karakter og de risici, der er forbundet med en swap-løsning.

Indtil nu har kun en enkelt klager fået medhold hos Pengeinstitutankenævnet. Det er en sag, hvor Jyske Bank har fået påbud om at rulle swaplånet tilbage.