I sidste uge offentliggjorde Nationalbanken en ny prognose for dansk økonomi. Den fik stor omtale i pressen som følge af de høje forventninger til inflationen, men for mig var det et andet tal, der løb med opmærksomheden.
Ifølge Nationalbankens nye prognose vil huspriserne nemlig falde med 9,4 pct. i indeværende år og med yderligere 0,3 pct. i 2024 for herefter at stige med 2,9 pct. i 2025. Boligprisprognoser opgøres altid som gennemsnitstal for året.
Det vil sige, at den forventede ændring i huspriserne i 2023 beregnes som forskellen mellem den gennemsnitlige huspris i 2022 sammenlignet med den gennemsnitlige huspris i 2023. Det er ikke det samme som udviklingen fra 1. januar til 31. december, som mange boligejere tager udgangspunkt i, når de opgør, hvor meget deres bolig er steget eller faldet i værdi i et givent år.
Det er dog forholdsvist nemt at regne baglæns på Nationalbankens tal, og konklusionen er, at vi allerede har set en stor del af det fald i huspriserne, der fremgår af Nationalbankens prognose for 2023, og at Nationalbanken samtidig forventer, at huspriserne rammer bunden i fjerde kvartal 2023.
Ifølge Nationalbanken er nedturen på boligmarkedet altså slut om bare ni måneder, og herefter kan boligejerne igen forvente stigende priser og højere friværdi. Allerede i 2025 forventes priserne at være højere end i dag. I Nordea er vi i store træk enige i Nationalbankens prognose.
“Det giver ikke mening at udskyde et boligsalg. Bytteprisen betyder nemlig, at tab på gyngerne kan opvejes af gevinsten på karrusellerne
Vi er dog begyndt at spørge os selv, om boligprisprognoserne i sig selv kan påvirke prisdannelsen på boligmarkedet. Eller sagt med andre ord: Er der lige nu boligejere, der venter med at sætte boligen til salg, fordi prognoserne får dem til at forvente en kort nedtur, og de derfor hellere vil vente, så de ikke risikerer at ramme markedet på et dårligt tidspunkt? I øjeblikket kan vi nemlig konstatere, at sælgerne holder igen.
Normalt sættes der ca. 1800 nye boliger til salg hver uge på denne tid af året, men vi vurderer, at tallet lige nu ligger på ca. 1500. Der dukker altså væsentligt færre nye “Til salg”-skilte op end normalt.
Det giver ikke mening at udskyde et boligsalg, hvis man skal videre til en ny bolig. Bytteprisen betyder nemlig, at tab på gyngerne kan opvejes af gevinsten på karrusellerne. Men ønsker man at forlade boligmarkedet, er det ikke ligegyldigt, hvornår man sætter sin bolig til salg.
Derfor er det tankevækkende, at mæglerne for tiden mest mangler ejerlejligheder og fritidshuse til salg. Vi ved nemlig, at mange både ejerlejligheder og fritidshuse udlejes i forbindelse med f.eks. forældrekøb eller til turister. Et salg indebærer derfor ikke altid et samtidigt køb af en ny bolig.
I øjeblikket falder udbuddet af boliger, og selvom det ikke er unormalt for årstiden, er det alligevel bemærkelsesværdigt, hvor lavt udbuddet stadig er, når man tager højde for den stigende rente. Hvis tendensen fortsætter, kan det ende med at holde en hånd under priserne, da det alt andet lige er sværere for køberne at forhandle, når der ikke er ret meget til salg.
