Bocian: Ingen går fri, hvis boligboblen brister – og det vil tage lang tid, før markedet er tilbage på niveau

20201126-160944-A-2200x1238we.jpg
Arkivfoto: Mathias Løvgreen Bojesen/Ritzau Scanpix
Opinion
Eksklusivt for kunder
18. maj 2021 KL.12:40

Jeg har efterhånden været en aktiv del af debatten om udviklingen på boligmarkedet i mere end 20 år – på godt og på ondt.

Man kan bestemt diskutere, om jeg burde have haft forudset boligprisernes kollaps i forbindelse med finanskrisen. Dengang arbejdede jeg som cheføkonom i landets største bank, hvor jeg havde særligt fokus på udviklingen i dansk økonomi. Men selvom jeg fulgte udviklingen på boligmarkedet tæt, forudså jeg ikke det kraftige prisfald.

Konspirationsteoretikerne vil måske mene, at grunden til, at jeg og mine kolleger i banken ikke forudså prisernes fald, var, at vi ikke måtte for bankens ledelse. Men sådan fungerede (og fungerer) bankens analyseafdeling ikke. Det var ikke sådan, at jeg ringede til bankens daværende topchef Peter Straarup for at koordinere de økonomiske budskaber.

De økonomiske analyser blev gennemført at bankens økonomer, og herefter kunne bankens ledelse tilgå analyserne – ledelsen læste dog ikke kun vores vurdering af situationen. De trak også på andre eksperter. Havde jeg været af den overbevisning, at vi stod over for det prisfald, som indtraf, havde bankens ledelse bestemt lyttet med stor interesse.

Om ledelsen havde ændret adfærd i forhold til bankens udlånspolitik, er ikke til at vide, men havde den gjort det, var banken kommet mere nådigt igennem den danske del af finanskrisen, ingen tvivl om det.

Sandheden er imidlertid, at det tilbage i 2005, 2006 og 2007 var svært at sige, om der var tale om en boble. Der var indicier på, at det var en boble – og efterfølgende er det nemt at sige, at det var en boble, der brast – men vi følte os ikke sikre dengang. Uden at det skal være et forsvar, lavede vi dog en prognose i 2006, hvor vi forsøgte at kvantificere risikoen for prisfald.

Vores vurdering var således, at der var 25 pct. sandsynlighed for et prisfald på 25 pct. Vi undervurderede tydeligvis sandsynligheden – men overvurderede til gengæld prisfaldets størrelse, det blev på 20 pct.

Er der en boble på boligmarkedet?

Når man kigger på den aktuelle prisudvikling på boligmarkedet, har den givet anledning til samme diskussion, som vi havde i 2006/2007. Nogle mener med sikkerhed at kunne se, at det er en boble. Andre mener, at frygten er overdrevet. Tiden må vise, hvem der får ret.

Men hvis det er en boble, der brister, så er det altså vigtigt at gøre sig klart, at ingen går ram forbi.

Priserne falder meget i de dyre områder hvis det er en boble der brister

Når jeg dengang, som nu, snakker med folk om udviklingen på boligmarkedet, hører jeg ofte fra danskere, der bor i de dyrere områder, at de ikke er bekymrede: “Her falder priserne jo aldrig,” lyder det ikke sjældent. Det er imidlertid ingenlunde rigtigt.

Som sagt faldt priserne med 20 pct. på landsplan. Men kigger vi på huse i København, så var prisfaldet faktisk på 27 pct. – i Gentofte faldt priserne med 32 pct., og i Hørsholm nord for København var prisfaldet på huse på 42 pct. Aarhus slap lidt billigere, men her var priserne også noget mindre vanvittige. I Aarhus faldt priserne på huse i gennemsnit med 17 pct.

Ejerlejlighedspriserne faldt endnu mere. Her lå prisfaldet i København og nord for hovedstaden på i størrelsesordenen 40 pct.

Det kan tage lang tid før markedet er tilbage

Jamen, så var det jo bare et kortvarigt prisfald, lyder det så ikke sjældent. Alt afhænger af øjnene, der ser. Men i København tog det ni år, før huspriserne var tilbage på niveauet inden krisen – det samme var tilfældet i Aarhus. I Gentofte tog det endnu længere – her tog det faktisk ti år, før huspriserne var tilbage på niveauet før krisen – vel at mærke blot de nominelle priser.

Cirka lige så lang tid tog det, før lejlighedsmarkedet var ude af krisen. Så hvis du går i tanker om at købe fast ejendom, må du ikke begå den fejl at tro, at priserne ikke kan falde. Priserne kan sagtens falde – også i de attraktive områder. De kan falde meget – og har du været så uheldig at købe på toppen, kan der gå længe, før at du har indhentet det tabte. Det er måske en meget god lektie at have i baghovedet i denne tid, hvor priserne i de dyre områder stiger med over 20 pct. om året.

Kommer boligpriserne til at falde, er så det gode spørgsmål. Tja, det er bestemt en mulighed, ikke mindst fordi at der er en vis sandsynlighed for politiske indgreb over for de stigende boligpriser. Den slags indgreb er vanskelige at dosere perfekt, så de kan godt i sig selv få priserne til at falde.

Prognosemagerne venter igen en blød landing

Hvad siger boligprognoserne så nu? Tja… de venter alle en blød landing. Det gælder både prognoserne udarbejdet af bankerne og Nationalbanken, som ellers er begyndt at argumentere meget stærkt for politiske indgreb – måske tror Nationalbanken ikke helt på egen prognose.

Den bløde landing var også vores hovedscenarie i 2006 – vi tog grueligt fejl. Jeg håber, at økonomerne har ret denne gang.