Centralbanker: Boligpriser bevæger sig mere synkront over hele verden - men ejendomsmarkedet er stadig ikke globalt

396254_16_9_large_895.jpg
Finans
Eksklusivt for kunder
18. feb 2020 KL.13:01

Verdens ejendomsmarkeder bevæger sig mere og mere synkront efter finanskrisen, samtidig med at priserne lokalt bliver stadig kraftigere påvirket af internationale investorer. Alligevel findes der endnu ikke et globalt ejendomsmarked.

Det skriver Bank for International Settlements, centralbankernes samarbejdsorganisation, i en ny rapport, der har analyseret udviklingen på boligmarkedet med udgangspunkt i 20 markeder inklusiv de nordiske lande.

Rapporten, der netop er offentliggjort, viser, at lave renter, øget befolkningskoncentration og økonomisk vækst har været de væsentligste årsager til prisstigninger verden over.

Den viser også, at de danske huspriser nok har udviklet sig stærkt siden finanskrisen, med en stigning på tæt på 20 pct,. siden 2008, men at de ligger efter nordiske lande som Sverige, Norge og Island, hvor priserne er øget med op mod 60 pct.

"Boligpriserne har været stigende og har nået rekordhøje niveauer i mange lande. Da priserne umiddelbart er høje I forhold til de benchmarks, man som tommelfingerregel sammenligner dem med, som huslejer og hustandsindkomster, skriver Committee on Global Financial Services, der har udarbejdet rapporten.

Renter og indkomst forklarer det meste

De danske boligprisstigninger ligger også efter udviklingen i USA, Tyskland, Canada og new Zealand, men følger niveauerne i Storbritannien, Irland og Australien, mens de danske boligejere har oplevet højere prisstigninger end deres kollegaer i lande som Japan, Frankrig, Italien, Holland, Belgien og Spanien.

Rapporten påpeger også, at de fleste prisstigninger kan forklares af udviklingen i de grundlæggende prismekanismer som renter og indkomst.

Rapporten bruger ikke meget krudt på at beskrive danske forhold, men ifølge rapportens grafer, er Danmak et af de europæiske lande, hvor prisen på lejeboliger ligger relativt højest i forhold til prisen for at eje sin bolig.

Forfatterne bag rapporten konkluderer ikke specifikt på Danmark, men konstaterer, at høje lejeudgifter i forhold til ejerboligomkostninger kan pege mod fremtidig vækst i priserne, da det er relativt billigere at eje.
Omvendt kan det pege på prisfald, hvis boligejere finder det mere attraktivt at leje.

Danske tiltag

Siden finanskrisen har de danske myndigheder blandt andet indført et 5 pct. egenfinansieringskrav og , kreditvurderinger på baggrund af fastforrentede lån med en rente på mindst 4 pct. Finanstilsynet indførte i 2016 også den såkaldte vækstvejledning, hvor boliglånere i de områder med den største prisvækst, fik sat ekstra begrænsninger på brugen af afdragsfrie lån, og blandt andet skal have en positiv formue, hvis ejendomspriserne falder 25 pct. for at måtte låne realkredit.

Rapporten beskæftiger sig ikke med de tiltag, man har gennemført i Danmark for at bremse prisudviklingen, men vurderer tiltag, der minder om de danske i andre markeder.

For eksempel har Sverige, Singapore og USA indført amortiseringskrav og begrænsninger på adgangen til afdragsfrie lån på same måde som Finanstilsynet har gjort med vækstvejledningen.

“Disse (tiltag, red.) reducerer sandsynligheden for at låntagerne står tilbage med en stor ubetalt boliggæld, når deres lån udløber, og dermed mindsker det også risikoen for udsving på bolimarkedet,” skriver komiteen.

Rapporten nævner også, at lande som Belgien, Frankrig og Sverige har indført et gulvkrav for, hvor langt ned banker og realkreditinstitutter kan justere deres risikovægte på boligudlån, men konkluderer ikke på, hvilken effekt det har haft. Ligeledes nøjes man med at konstatere, at lande som Holland, Spanien og Storbritannien har begrænset rentefradraget, for at dæmpe prisudviklingen, uden at forholde sig til om det virker.

Låneloft virker

Til gengæld er der ingen slinger i valsen i forhold til at konkludere, at LTV-begrænsninger – dvs. begrænsninger i hvor store lån en boligejer kan tage i forhold til boligens værdi – kan være godt for den finansielle stabilitet.

Rapporten fremhæver, at man har indført LTV-begrænsninger i Holland, Sverige, Canada og Singapore med succes ovenpå kraftige prisstigninger i starten af nullerne, der førte til at mange boligejere i de lande sad med en gæld på over 90 pct. af boligværdien under finanskrisen.

Ligesom de øvrige EU-lande og BIS-medlemmer har Danmark indført en såkaldt kontracyklisk buffer, der er en kapitalreserve, som bankerne skal holde til krisetider. Indtil videre har erhvervsminister Simon Kollerup fastsat den til 2 pct., og Det Systemiske Risikoråd, hvor nationalbankdirektør er formand, forventer at anbefale at den bliver sat op til 2,5 pct. for at polstre bankerne til kommende kriser.

Ulighed mellem generationerne

Den kontracykliske buffer er et såkaldt makroprudentielt redskab ligesom tilsynets vækstvejledning. I forhold til den type redskaber, der er blevet indført globalt efter finanskrisen, fremhæver BIS-arbejdsgruppen, at det er særligt vanskelligt an anvende dem for at justere prisudviklingen i storbyer på grund af den måde økonomien i storbyer spiller sammen med resten af den nationale og den international økonomi.

“Parametrene for makroprudentielle redskaber er særlig svær at kalibrere I forhold til storbyer. I tilgift kræver redskaber, der virker særligt stærkt på priserne i urbane områder en mere strømlinet politikopfølgning (for eksempel lavere LTV-lofter). Derfor kan makroprudentielle redskaber have utilsigtede konsekvenser som at skabe større ulighed mellem generationer, da yngre husholdninger kan blive skubbet ud af boligmarkedet,” skriver arbejdsgruppen, der dog fortsætter.

“Når det er sagt, så vil makroprudentielle redskaber mindske uligheden mellem generationerne, hvis de lykkes med mindske prisudviklingen.”