Uhørt mange villaer på tvang i Whisky-bæltet

Smilet er stivnet i 2900-Happiness. Tvangskurven ser voldsom stejl ud på de dyre adresser, og det er helt exceptionelt, at så mange ejendomme over 10 mio. kr. er røget på tvangsauktion i år, hvor den overordnede kurve også stejler.

Men hovedstaden, og især Whiskybæltet, er særlig hårdt ramt af en eskalerende konkursbølge, som nu i stigende grad skyller ind over liebhaver-villaerne – og det er helt uhørt.

Men det kommer vi til at høre meget mere om, for det bliver endnu værre - med dobbelt så mange tvangssalg i den rigtig dyre ende i år.

Det vurderer advokat Jesper Søgaard fra Tvangsauktioner A/S, der har undersøgt udviklingen inden for tvangsauktioner af danske boliger, fordelt på regioner og kontant ejendomsværdi.

"Det ser meget voldsomt ud. Tallene afslører en voldsom stigning i antallet af dyre ejendomme over 10 mio. kr., som er blevet solgt på tvangsauktion det seneste stykke tid," siger Jesper Søgaard fra Tvangsauktioner til borsen.dk.

Undersøgelsen, som selskabet har lavet for borsen.dk, viser ifølge Søgaard en "markant stigning" af ejendomme på tvang inden for postnummer 2900-2999 siden årsskiftet.

Atypisk stor stigning i Whiskybæltet

Eksklusive boliger med en ejendomsværdi over 10 mio. kr. i Hellerup-området og nordpå mod Rungsted Kyst udgør en andel på 14 pct. af de 96 boliger, der samlet set er gået på tvang i området det seneste års tid – og primært i indeværende år.

"I Whiskybæltet er det meget specielt, det vi ser nu, fordi der normalt er meget få tvangsauktioner her. Det er helt specielt, at der er så stor en andel af tvangsauktioner på ejendomme på mellem fem og 10 mio. kr., som nu står for 24 pct., og ikke mindst på ejendomme over 10 mio. kr. med en 14 procentsandel. Det er rigtig rigtig meget," siger Jesper Søgaard.

Tidligere så man stort set ingen tvangssalg i 10 millionersklassen, men det blev der lavet om på sidste efterår, hvor finanskrisen for alvor eksploderede. Siden september 2008 – hvor storbanker som Lehman Brothers krakkede – begyndte en svag strøm af danske velhavere ufrivilligt at sive ud af deres dyre villaer efter tvang.

Bankerne er det største problem

Friværdien i boligen er smuldret, reserverne på kistebunden er forsvundet med aktiemarkedernes kollaps – og bankerne har smækket kassen i. Tidligere har velhavere typisk klaret ærterne selv og været polstret med likviditet til at modstå nedgangstider, eller i nødstilfælde kunne trække på gode bankrelationer, men i dag er der ingen nødhjælpskasser at trække på.

"Går vi et par år tilbage, så vi nærmest slet ingen tvangsauktioner i postnummerområdet 2900-2999 – men nu viser det sig, at de hverken har likviditet eller kan få hjælp fra banken," siger Søgaard.

Ifølge Finansforbundet skulle bankerne atter have åbnet op for udlånskassen. Men den påstand klinger hult i manges ører - inklusive Jesper Søgaards.

Han oplever, at bankerne generelt har smækket kassen i fordi de ganske enkelt ikke har likviditet i øjeblikket – til måske hverken at klare sig selv, men åbenbart slet ikke til at låne penge ud til folk, der skal have mellemfinansiering for at beholde hjemmet.

"Bankerne er det største problem og grunden til, at vi ser så mange tvangsauktioner i øjeblikket. Nu forsøger folk ikke engang at skaffe penge hos bankerne. Kassen er klappet i hele vejen rundt, og ejerne har ikke anden mulighed end at lade ejendommen gå på tvangsauktion," konstaterer Søgaard.

Leibhavervillaer ryger nu på tvang

Og nu er det liebhaverne, der ryger og fylder op i statistikken i den eksklusive tvangssøjle, der er vokset støt siden årsskiftet.

"Jeg tror, det er liebhavervillaer, der er gået på tvang der, og det er helt specielt. Det er helt uhørt, at der ryger noget på tvang i den prisklasse, over 10 mio. kr.," siger advokaten til borsen.dk.

Den overordnede udvikling er også uhørt, hvis man fokuserer på hovedstadsregionen (postnummer 1000-2899) og nord for København i det såkaldte 2900 Happiness-område. Tallene viser en "voldsom stigningstakt" i tvangsauktioner over de sidste seks måneder – en raketfart som advokaten ikke har set mage til før. Men vi kommer til at se endnu mere af samme skuffe.

Hovedstadsområdet er eftertrykkeligt tvangs-stemplet med en andel på 11 pct. svarende til 98 ejendomme over 10 mio. kr., som er røget på tvang det sidste år. Og helt galt er det gået i år, hvor hele 68 ejendomme svarende til knap 70 pct. af bunken på 98 er blevet tvangssolgt i de første fire måneder af 2009.

Den drastiske udvikling skyldes primært den stribe af konkurser, vi har set blandt driftige ejendomsspekulanter. Der ligger nemlig en del konkursboer, som har afhændet udlejningsejendomme på tvangsauktion i denne rigtig dyre ende.

Stigning i dyre tvangsauktioner på 20-30 pct.

Og så viser statistikken angiveligt ikke engang den fulde - grelle - sandhed. I øjeblikket tilbageholder mange konkursboer nemlig de dyre udlejningsejendomme fra tvangsauktion i håb om at kunne sælge dem til en bedre pris.

"Tallene ville have set endnu værre ud for København, hvis de udlejningsejendomme var røget ud på tvang. Men for ikke at skabe al for stort prisfald venter konkursboerne med at sende ejendommene ud på tvangsauktion," siger Jesper Søgaard.

Men de kan vente længe. Der skal en ordentlig kikkert til for at få øje på en opklaring på det tilfrosne boligmarked eller en stabilisering af finansmarkederne. På den kortere bane peger tvangspilen kun opad – især i den dyre ende, men også hele vejen rundt.

Indtil nu er det samlede antal af ejendomme på tvang fordoblet i årets første fire måneder til 10-12 pct. sammenlignet med udviklingen i de sidste otte måneder af 2008. Men det bliver endnu værre.

"Vi kommer til at se en væsentlig stigningstakt, som vi ikke har set før, og tendensen fortsætter nok et stykke tid endnu. Vi forventer i hvert fald, at vi i indeværende år kommer til at se en klar stigning i tvangsauktioner på 20-30 pct. i blandt andet de dyre ejendomme i 2900-2999-området," siger Jesper Søgård til borsen.dk.

Tvangsauktioner A/S’ opgørelse ovenfor, viser antallet af berammede tvangsauktioner. Der findes ikke tal for gennemførte auktioner, men eftersom aflysningsdelen er meget lille, viser disse tal et retvisende billede. Hvad prisklasserne angår, er der tale om kontant ejendomsværdi og ikke handelsværdi.