2013 en tikkende bombe under boligmarkedet

18-02-2010 08:37 Stiger boligpriserne ikke i løbet af de næste par år står boligejere og realkreditinstitutter med en tikkende bombe mellem hænderne, når de første afdragsfrie lån skal refinansieres fra 2013.

Købte man bolig i 2003 går man foreløbig fri, men de boligejere der købte dyrt ind i de efterfølgende år, da boligpriserne eksploderede, står med en enorm udfordring.

Samlet har danskerne i perioden fra oktober 2003 til og med 2009 optaget afdragsfrie lån for 695 milliarder kr. i boligen. Dermed udgør de afdragsfrie lån 52,1 pct. af de samlede udestående realkreditlån optaget i ejerboliger og fritidshuse.

Se grafik: Samlet realkreditudlån til ejerboliger fordelt med og uden afdrag

Er boligen faldet i værdi, kan realkreditinstituttet nægte at forlænge den 10-årige aftale om afdragsfrihed, da lånet ikke må overstige 80 procent af boligens værdi.

Det kan for mange boligejere blive en yderst giftig cocktail, da der er udsigt til stigende renter, højere ledighed og en udhulning af rentefradraget, der sænkes gradvist fra 33 procent til 25 procent fra 2012 til 2019.

30 pct. buffer til boligkøberne fra 2003

De boligejere, der købte ejendom i 2003 og 2004 er stadig inde i realkreditinstitutternes varme.

"Nu kan der nå at ske meget på boligmarkedet frem til 2013, men hvis det var i dag, de pågældende boligejere skulle ud og refinansiere deres afdragsfrie lån, så ville de ikke have nogen problemer med det," siger direktør i Realkreditforeningen, Karsten Beltoft, til borsen.dk.

At boligejere med afdragsfrie lån optaget i 2003 ikke har udsigt til de store problemer skyldes, at de gennemsnitlige boligpriser i hovedstadsområdet stadig er 30 pct. højere end i 2003, mens de gennemsnitlige boligpriser på landsplan ligger 40 pct. over 2003-niveauet.

Se grafik over prisudvikling på huse og lejligheder

"Det kan godt være, vi har oplevet væsentlige prisfald på boligmarkedet, men de prisfald vi har oplevet, er sket i perioden fra 2006 og frem til i dag. Så de boligejere, der har optaget lån i 2003 ligger gennemsnitligt inde med en bolig, der er 30 pct. mere værd i dag, men der vil da altid være tilfælde, der falder uden for," siger Karsten Beltoft.

Boligkøbere fra 2005 og 2006

Til gengæld kan der være problemer forude for de boligejere, der købte midt under boligprisernes himmelflugt i 2005 frem til 2007, og som på grund af de høje priser belånte købet med 80 pct. af boligens værdi.

"Stod man i dag og skulle forlænge den afdragsfrie periode, så ville det være de boligejere, som havde købt i årene fra 2005 og frem, der ville have problemer. De ville opleve, hvis de havde belånt købet med op til 80 pct. af boligens værdi, at de ikke kunne få forlænget afdragsfriheden," siger Karsten Beltoft til borsen.dk.

Fremadrettet er det meget svært at sige, hvad der vil ske med boligejernes økonomi om et par år, ligesom det er svært at sige præcist, hvordan det vil se ud for de afdragsfrie lån i 2013.

Ét er økonomerne dog enige om, og det er, at der i disse måneder er en meget stor usikkerhed omkring den økonomiske udvikling.

Global økonomisk krise og rentejoker

Europa og euroen er under et meget stort pres med enorme budgetunderskud i Sydeuropa.

USA er på vej op, men skal de kommende år bruge enorme ressourcer på at inddæmme den gigantiske gæld, og så strammer Kina livremmen ind med nye krav til bankernes likviditet, da kineserne frygter en aktie- og boligboble som den, de vestlige lande har kæmpet mod siden midten af 2007.

"Den primære usikkerhed er relateret til ejendomspriserne og hvordan de udvikler sig. Det er ikke godt at vide, hvordan de ser ud om tre år, når vi når 2013. Den anden store usikkerhedsfaktor er, at vi har en ekstremt lav rente i øjeblikket, og når du har et afdragsfrit lån, så slår rentestigninger 100 procent igennem. Så rentestigninger rammer meget hårdt på afdragsfrie lån, og det skal man have råd til," siger Karsten Beltoft.

Renten begynder at stige fra 2011

Ingen tør skrive under på, hvordan renten faktuelt vil udvikle sig, men der er konsensus blandt økonomerne om, at renten igen begynder at stige i slutningen af året eller i løbet af 2011.

"Dem der optog lån i 2003 havde ikke så ekstremt lave renter, som vi har nu, så de havde en økonomi, som kunne bære en højere rente, og det har de forhåbentligt stadigvæk, når renten igen begynder at stige," siger Karsten Beltoft.

Han understreger, at der er mange usikre elementer i forhold til, hvordan det vil se ud i 2013, når de første afdragsfrie lån skal refinansieres.

Men han understreger dog, at alle boligejere med afdragsfrie lån vil blive ramt af rentestigninger, når lånet skal omlægges, ligegyldigt om man har optaget lån i 2003, 2004 eller i et andet år.

"Så det er en generel problematik, der ikke lige præcis vedrører 2013, og der må man læne sig op ad, at når man nu har valgt den type lån, at så er man også blevet kreditvurderet ud fra, at man også kan tåle et fastforrentet lån og at man har anvendt besparelsen fornuftigt i den mellemligende periode, og ikke bundet sig for yderligere omkostninger," siger Karsten Beltoft.