30 pct. billigere at finansiere drømmehuset

Boligpriserne er stadig meget høje uanset om renterne nu er historisk og kunstigt lave - netop fordi renteniveauet er unsustainable er deres beregning ikke videre interessant. Prøv evt. at lave samme udregning på ultimo 2004 vs. ultimo 2009 i stedet. DAGEBS HISTORIE * Hus på Frederiksberg købt i 2002: 3,8 mDKK * Sat til salg i januar 2010 til 8,6 mDKK * Huset er ikke sat nævneværdigt i stand i ejerperioden, måske i størrelsen 200k Boligen er solgt, men jeg kender ikke salgsprisen endnu. Lad os kigge lidt på denne handel... Udbudsprisen var i januar 2010 på ca. 41.000 pr. m2. Der er aldrig før solgt boliger til 41.000 pr. m2 på denne vej - under boblen lå gennemsnittet på 36.000 pr. m2 på denne vej og den maksimale enkeltstående handel var 39.000 under boblen. Udbudprisen var altså mere aggressiv end man nogensinde havde handlet til før. Faldende priser? Årlig stigning i prisen: 11% p.a. Hvis vi nu antager, at prisudviklingen havde været normaliseret på 4-5% (hvilket er mere end løninflationen så det er ikke konservativt) burde prisen være mellem: 5,2-5,6 mDKK plus forbedringerne (der dog skal afskrives). Huset er formentlig handlet med 10% afslag til ca. 7,6. Dermed er huset overbetalt med mindst 2 mDKK i forhold til fair value. Priserne er mange steder stadig alt, alt for høje i forhold til fair value. Note om fair value: Peter bliver optaget på Politiskolen til en startløn på 23.000 DKK om måneden. For denne løn køber Peter en lille lejlighed på Vesterbro. Peter kan købe for 23.000*12*3.5 = 966.000. 5 år senere starter Peters lillebror Jacob på Politiskolen til en løn på 23.000*(1+3%)^5 = 26.700 om måneden (løninflationskorrigeret). Jacob kan købe for 26.700*12*3,5 = 1.121.000 Jacob vil gerne købe sin storebros lejlighed og mener at det sagtens kan lade sig gøre fordi han jo har samme forudsætninger som Peter havde i sin tid. Men ejendomsmægleren vurderer imidlertid at Peters lejlighed er steget med 11% om året (ligesom huset ovenfor) og dermed nu koster 966.000*(1+11%)^5 = 1.628.000 og Jacob kan således ikke købe lejligheden selvom fordusætningerne er de samme (jeg har forudsat uændrede renter i perioden)!!! Over tid skal priserne følge lønudviklingen i samfundet, ellers bliver køber-segmentet mindre og mindre over tid og markedet bryder sammen. QED Luk