Er det tid til at købe bolig?

JB - fuldstændig enig :-) Luk

@Jens

Hvis din omgangskreds i starten af 90erne kunne købe 130kvm og de er fra 40år og op. Så er et kvalificeret gæt at i/de var 25-35 år da der blev købt villaer.

På det tidspunkt havde i/de sikkert haft flere mindre boliger og handlet/afdraget sig op til større og større friværdi og derfor kunne købe en villa. (Man har fulgt de gode gamle dyder)

I dag er det lidt anderledes for de 25-35årige.
1) Der bliver ikke afdraget på gælden.
2) Værdien af boligen falder og mange bliver insolvente.

Dvs. at der er et vacuum af købere. Alle de 2. og 3. gangskøbere som ellers skulle ud og købe en villa nu (og burde ha ½mill med i baglommen), står med ½mill i gæld pga tab på lejligheden i stedet for.

Det er nye tider.
Engang var der dem uden friværdi (lejerne)og dem med friværdi (ejerne)
Nu er det dem uden friværdi (lejerne) og dem med gæld (ejerne).

Lejeren står i en betydelig bedre forhandlingssituation med sælger/banken end vedkommende gjorde for 3 år siden. Ikke bare fordi priserne er faldet - men mere fordi "konkurrencen" om villaerne er blevet mindre. Mange lejlighedsejere har spillet sig af banen de næste mange år med et teknisk insolvent kort i baglommen. Luk

Boblespot - dem jeg kender der købte en dyr bolig til 4 mio. har alle været med i opsvinget på boligmarkedet siden begyndelsen af 90-erne hvor ejendomspriserne var helt i bund. Et hus på 130 m2 kunne man få for ca. 1,2 mio.
Hvis de ikke havde haft disse friværdier med til det nye huskøb, så havde de ikke haft råd til et hus på 4 mio. med deres "normalindkomst"
Alderen har nok været fra 40 år og opefter. Det er vel også utænkeligt, at yngre mennesker kunne købe så dyr en bolig!
Når man starter som førstegangskøber af en ejendom, så kaster man sig ikke over et så dyrt hus, men starter som regel med en ejerlejlighed til måske en 1/3 del, og så opsparer man stille og roligt friværdi (eller vinder i Lotto) så man får råd til en lidt større bolig osv. osv. Tving dig selv til at betale afdrag på ejendommens lån.
Ved godt at det er det "gamle" mønster - men det er efterprøvet og godt.
Hvis man som 30-årig uden opsparing og med en husstandsindkomst på 70.000 kaster sig ud i et huskøb til 4 mio. så er der stor risiko for at det kan gå galt. Tiderne kan skifte til lavkonjuktur, den ene part kan blive arbejdsløs, der kan komme en barselsperiode, man kan blive skilt - ja der kan ske mange hændelser som vælter "korthuset". Mit råd er således - start i det små, og så stille og roligt oparbejd en bedre og bedre bolig. Lad være med at kaste dig ud som ung med "villa Volvo og vovse" risikoen for at det går galt er stor. Luk

"Kender ingen der har købt ejendom til 4 mio. som belånte huset op til skorstenen. De fleste havde en friværdi på et par mio. fra den solgte bolig!"

Den bemærkning er værd at holde fast i. Du har sikkert ret i dine observationer af omgangskredsen, men tillad mig alligevel at stille et par modspørgsmål. Dels af nysgerrighed, dels for at bore i dine ræsonnementer.
1) I hvilken grad var der tale om friværdi, som de selv havde opsparet ved at betale ned på lånet, og i hvilken grad var der tale om prisstigninger på deres forrige bolig? Sådan slag på tasken ..
2) Hvor længe havde de typisk boet i deres forrige bolig? Både interessant for at afklare deres alder og den hastighed, hvormed de har sparet op.
3) Er det din vurdering, at næste "kuld" af købere har friværdi af lignende størrelse?
4) Vurderer du, at det vil påvirke priserne, såfremt det næste hold af købere mangler denne friværdi? Eller er insolvente, for den sags skyld? Luk

QED - Du har ret i, at hvis der ikke var nogen friværdi i huset da det blev købt for 4 mio. så er man ilde stedt. Realkreditlovgivningen siger imidlertid at der højst kan lånes 80% af ejendomsvurderingen (el. handelsprisen) d.v.s 3,2 mio.
Kender ingen der har købt ejendom til 4 mio. som belånte huset op til skorstenen. De fleste havde en friværdi på et par mio. fra den solgte bolig!
Hvis huset er faldet i værdi fra 4 mio. til 3,2 mio - altså 20% og der ikke var anden friværdi - så kan der selvfølgelig opstå et problem!
Det er vist de færreste steder at huspriserne er faldet med 20% Luk

@QED (hermed bevist)
Hørt og helt enig i dine 2 indlæg ;- )

Jeg tvivler stadigvæk på at førstegangskøberne synes det er billigt at købe bolig!

De seneste dages artikler og indlæg i Børsen er desværre gennemsyret af kommerciel interesse fra ejendomsbranchen.

Sidste kommentar er, hvem definere begrebet "Rimeligt". Det er som det gamle ordsprog "Køb af elastik i metermål"! Luk

@Jens G

Du tager fejl af to årsager
1) Mener at huske at den gennemsnitlige beboelsestid i DK er 10 år (+/-) af fast ejendom. Så hvis krisen varer fra 2007-2012 vil en betydelig del af markedet være omsat.

2) Selv efter man har købt er ens bevægelsesmuligheder betinget af om man har negativ egenkapital (teknisk insolvent). Du kan ikke få lyst til at sælge huset og købet et andet, eller tage et lån i huset til en bil etc. Eller blive kreditgodkendt til særligt meget.

Problemet med teknisk insolvens er at mange fejlagtigt tror at de bare kan tage gælden med fordi "det nye de køber er jo også faldet i pris". Simpelt eksempel på hvorfor det er forkert:

Køb 2006: 4.000.000 (=lån - antag OA; gennemsnitsrente på 6% på lånet)
Salg 2009: 3.000.000
Gæld der føres videre er så 1m DKK. Denne er nu uden sikkerhed og lad os antage renten er 10-12%.

Ny køb: 3.000.000
+ viderført gæld: 4.000.000

Dvs. gældsbyrden er UÆNDRET, men YDELSEN STIGER fordi der nu skal betales renter på et lån uden sikkerhed. Stigningen i ydelsen er: (3*6%+1*11%)/(4*6%) - 1 = +20%... !!!

QED Luk

QED: Hvis jeg var dig ville jeg altid efterlontrollere ALT, hvad Jens G skriver - det er som regel det rene vås. Luk

QED - der er 1,7 mio. ejerboliger i Danmark, og der bliver årligt handlet 130-150.000 boliger under normale forhold.
Ejendomsprisen er en imaginær størrelse for de fleste. Når de sælger er prisen lav, og når de samtidig køber er prisen også lav - så det udjævner sig.
Det er kun førstegangskøberne og sidstegangssælgerne hvor prisen har nogen stor betydning - og så selvfølgelig dem der har overbelånt deres bolig og brugt pengene til forbrug. Luk

Er der nogen der kan forklare mig hvordan 2005 niveau er rimeligt?

Priserne på boliger steg i noget der ligner 15 år i træk under den måske længste højkonjunktur i verdenshistorien. Alene stigningen fra 2000-2005 (før priserne eksploderede 2005-2007) var betydeligt over inflationen (7-8%).

Så går vi ind i periode med lavere GDP vækst - baseret på skøn fra IMF, OECD etc. vil væksten i DK de kommende 4-5 år være under de sidste mange års gennemsnit. Endvidere udsigt til stigende renterne når stimulus-pakkerne fjernes fra markedet og stigende arbejdsløshed. Alligevel er der nogen der tror det er et godt tidspunkt at købe bolig på.

Begge "økonomer" i artiklen forventer da også yderligere prisfald. Hvis flexrenten normaliseres i 5-6% kan jeg sagtens forstille mig mindst 20% prisfald endnu og at boligkrisen fortsætter helt ind 2011. Hvornår har man sidst set stigende boligpriser, stigende renter, stigende arbejdsløshed, under normal GDP vækst, stærkt stigende offentlig gæld? Ja jeg spørger bare... Sidste boligkrisen varede fra 1987-1993 og var ikke udløst af så voldsomme udfordringer som nu. Så hvorfor skulle denne krise være løst på 2-3 år.

Folk skal holde op med at tænke på fast ejendom som aktier. Fast ejendom er for almindelige mennesker den mest gearede investering de foretager i deres liv. Timing can be everything - på nuværende tidspunkt tager man et betydeligt bet ved at købe bolig og risikoen for teknisk insolvens og stagsbinding er overhængende.

Det er ikke for at lyde som et surt opstød på en vidunderlig onsdag morgen. Men jeg håber, at vi for samfundet som helhed får en normalisering af boligmarkedet fordi det er helt afgørende for at få økonomien tilbage på sporet.

QED Luk

Og nu er den ændret - der må være nogen på redaktionen som læser med her i debatten ;o) Luk

Nu er der jo stort set ingen som køber bolig nu til dags. Alle låner boligen af banken og kritterne. Så det de mener er: Lån penge nu. Luk

Mai Zeilund Jessen må have et eller andet i klemme - den overskrift er da totalt misvisende og ville passe bedre i Ekstra Bladet - godt gået Børsen! Luk

Skulle ha stået:

Man kan ikke lade være med at tænke på om Mai Zeilund Jessen mon sidder med en bolig som hun godt vil af med, hvordan kan man ellers som objektiv journalist mistolke det som økonomerne siger så voldsomt?!?" Luk

Jeg undrer mig over overskriften: "Økonomer: Køb bolig nu"

Citater fra den korte artikel:
"Men kigger vi ind i 2010 og 2011 kan det være, vi vil se et yderligere dyk på grund af den stigende ledighed," siger Elisabeth Toftmann Asmussen"


Hos BRF Kredit forudser Ulrikke Ekelund yderligere prisfald

"Vi nærmer os noget, der ligner en bund, men jeg tror, vi vil se yderligere prisfald," siger Ulrikke Ekelund.

Hvordan i alverden kan man komme til den konklusion at økonomerne anbefaler at man skal købe bolig nu?!?! - De siger jo netop at det vil falde yderligere (og det er endda økonomer som har interesse i at boligpriserne stiger og derfor har "positivbrillerne" på)

Man kan ikke lade være med at tænke på om Mai Zeilund Jessen mon sidder med en bolig som hun godt vil af med, hvordan kan man ellers som objektiv journalist mistolke det som journalisterne siger så voldsomt?!? Luk