God forretning at bytte rønne ud med palads

Følgende eksempel illustrerer i hvor høj grad de finansielle institutioner med deres absurde praksis har et medansvar for at aktiviteten i DK (særligt på boligmarkedet) hæmmes af mangel på finansiering:

BRF Kredit blev bedt om at lave kreditvurdering(hvor meget vil de låne til køb af bolig) udfra følgende væsentlige forhold:

Hustandsindtægt (brutto): 1,4mill
Kontantindestående (formue): 1,0mill

Til brug for kreditvurdering beder BRF Kredit om dokumentation for skattemæssige forhold. I den forbindelse opdages det at der er en restance for skyldig B-skat på kr. 931.

Resultat: BRF Kredit vil overhovedet ikke låne penge ud til pågældende

Det er da sjovt - men vel også en smule sørgerligt at man på så tyndt grundlag afviser at give boligfinansiering.

Det er dertil ulideligt trættende at høre de finansielle institutioner beklage sig over at de får skudt i skoene at de ikke, at de er ansvarlige for den nuværende krise - men eksemplet her illustrerer hvor grinagtigt de (eller i hvert fald BRF kredit) fungerer, og fortæller vel også at de i høj grad er medansvarlige. Luk

Det er spændende at følge mæglernes udlægning om at tidspunktet for at købe bolig er perfekt hvis man skal trade up. To forhold som Niels Carstensen og de øvrige mæglerne nok bør forhold sig til:

1) Boligpriserne er ikke faldet med samme % på tværs af forskellige prisklasser. Små lejligheder er i % faldet meget mere end dyre boliger. Dette nedbringer fordelen ved at trade up.

2) Boligpriserne er langt fra færdige med at falde, og derfor er det bedre at sidde i en billig bolig (eller flytte til leje) end at sidde i en dyr bolig.

Add. 1. Fødekæden fungerer ikke før der er sket en rimelig tilpasning op igennem fødekæden. Små lejligheder føder middelstore-lejligheder, der føder store lejligheder og huse. Når små lejligheder i København er faldet fra ca. 2 mio. til 1-1,2 mio. (ca. 45%), så hjælper dette ikke noget at den øvre del af fødekæden er faldet fra 6,0-6,5 til 5,0 mio. DKK. Der venter mange korrektioner op ad i fødekæden.

Add. 2 Stigende arbejdsløhed og faldende BNP korrelerer begge negativt med boligpriserne - stigende arbejdsløshed sænker både den faktiske og den forventede indkomst. Skattelettelser isoleret set trækker den anden vej - men en gennemsnitsfamilie får ca. 20.000 ekstra om året svarende til ca. 40.000 før skat svarende til max 120-150.000 i ekstrakøbekraft af bolig hvis den marginale køber er villig til at investere 100% af skattelettelsen, hvilket nok også er usandsynligt.

Realistisk set vil effekten af skattelettelser være 2-4% i plus, men arbejdsløshed, BNP fald, stærkt faldende formuer (aktier og fast ejendom), forventninger om stigende renter fører til langt større fald. Det er også derfor at e.g. vismændende forventer op mod 20% fald (samlet) de kommende år.

Det skræmmende er, at vi i mange lande er på vej mod deflation. Selv hvis boligmarkedet når bunden (set ift. "økonomisk krise bund"), så skal priserne fortsætter nedad i en deflationær økonomi...

En anden sjov øvelse: Prøv at opgøre hvor meget folk der har haft deres ejendom de sidste 10 år har betalt i renter og afdrag og sammenlign det med deres friværdi ved et realistisk salg nu...

Antagelse:
Køb i år 2000: Pris 14.000 pr. m2 (Kbh.)
Pris i år 2006: Pris 34.000 pr. m2 (Kbh.)
Pris i år 2009: Pris 24.000 pr. m2 (Kbh.)

Størrelse: 100 m2.

Renter og afdrag i perioden: ca. 800.000 (flex)
Friværdi ved salg: 1.000.000
Ydelse korrigeret for stigning: -1.850 om måneden

Det svarer til at man får penge af Blockbuster for at leje en film. Medmindre, at man har lavet århundredes handel, så er ovenstående ikke en ligevægtssituation - naturligvis ventes boliger i gennemsnit at stige i et samfund med positiv inflation, men jeg tror de fleste af os boligejere skal spørge os selv om en negativ ydelse virker rimelig.

QED Luk

Kære Børsen og Ejendomsmæglerstanden I peridoen omkring Påsken var der adskillige artikler hvor forskellige ejendomsmæglere udtalte sig om den såkaldte Påskeeffekt. Det betød noget i stil med at pga Påsken og forårets komme var boligmarkedet nu vendt og boligpriserne var begyndt at stige, der var kommet gang i hushandlen osv. De samme udmeldinger kom både sidste og forrige år - her udeblev Påskeeffekten beklageligvis, men det var jo spændende at se om 2009 var året vor den ville vise sig. Nu viser data så at dette år også blev en fuser. Det kunne være interessant med nogle opfølgende artikler hvor man sammenligner de udmeldinger der var omkring Påsken omkring salg og boligpriser med den faktsike udvikling. Det ville være en spændende artikel at læse synes jeg Mvh Martin Luk

Kære Niels Carstensen, der er ikke mange huse i Nordsjælland til under 2 mio. Og når i faldbyder ejendomme i den prisklasse, har folk kun råd til at købe dem på afdragsfrie lån. Risikoen for personlig konkurs er derfor i disse for stor. Gør Jer selv den tjeneste at få priserne ned i et niveau, hvor almindelige folk har råd til at afdrage et 30 årigt-kredit lån - med option på afdragsfrihed når livet pludselig ændrer sig. Så skal I se hvad der sker. Eller tænk dig rigtig godt om og forklar første-gangskøberne, hvorfor det er DEM skal optage et lån på den mio som sælger åbenbart forventer at tjene (gennemsnitligtig over hele landet) wake up - smell the coffee. Vi venter alle på at priserne kommer helt i bund. Først når det sker vil Danmark se at økonomien vender. Luk