Det er utroligt som mæglere o.l. får værdiansættelse af boliger til at ligne rocket sciense. Huspriserne i kbh. er stadig - flere steder - meget overvurderet. Det er så simpelt. Her er mit råd til alle boligkøbere, når de skal finde den pris de vil byde for en bolig: 1) Find den historiske handelsprisen på boligen du kigger på hvis boligen er handlet i perioden 1996-2002. Hvis boligen ikke er handlet i denne periode så find den gennemsnitlige handelspris pr. m2 på vejen eller de omkringliggende veje i perioden 1996-2002. 2) Fremskriv denne pris med 4-5% p.a., dvs. fx pris i 2000: 2 mDKK, pris fremskrevet: 2001: 2 * (1+4%) 2,08 mDKK, 2002: 2,08*(1+4%) = 2,16 mDKK etc. 3) Evt. justeringer: a) Man kan justere for forskelle i renteniveauet. I slutningen af 90erne havde man 6% lange lån. Hæv derfor slutprisen fra) med 8% for at kompensere for at den lange rente nu er 5%. Det er ligegyldigt hvad flexrenten er. b) Hvis huset er sat væsentlig i stand, fx for 500k for 5 år siden, kan man opskrive prisen i dag med 500k*(5/10) = 250k, da forbedringer skal afskrives, her har jeg antaget at de afskrives over 10 år. Betaler man mere - ja, så ved man i det mindste hvor meget for dyrt man har købt boligen. Ideen er, at handelspriserne opskrevet med løninflationen er den underliggende udvikling, der er langsigtet makroøkonomisk holdbar. Med 4-5% p.a. er man aggressiv på prisen, da løninflationen "normalt" kun er 3%, så der er taget hensyn til mindre forbedringer. Ideen med perioden 1996-2002 er, at går man for langt tilbage i tid, så var der andre lånetyper (mikslån etc.) og man vil hellere ikke benytte boblens værste år i fremskrivningen, så derfor maks 2002 (og det er efter min mening 2 år for langt fremme). Note om løninflation: Man køber for en faktor gange med sin årsinkomst. Faktoren afhænger af renteniveauet, hvilket der justeres for i ovenstående udregning. Tilbage er årsinkomsten. I gennemsnit stiger denne i samfundet med løninflationen og dermed hvor meget vi kan købe for. Eksempel: Løn år 1: 500.000 * faktor 3.5 = 1,75 mDKK i købekraft Løn år 2: 500.000*(1+4%) = 520.000 Købekraft år 2: 520.000 * faktor 3.5 = 1,82 mDKK Stigning: 1,82/1,75 - 1 = 4% = løninflationen (uændrede renter). QED Luk