08-02-2010 07:23 Der kan blive ændret gevaldigt på den storstillede redningsplan for Parken, som de store aktionærer, især Lønmodtagernes Dyrtidsfond og Parkens hovedbankforbindelse, Nordea, har lagt frem.

Meget vil stå og falde med værdiansættelsen af Parkens ejendomme, som revisorerne fra KPMG skal godkende.

Det skriver Økonomisk Ugebrev.

Erhvervsejendomsmarkedet er for tiden ramt af ekstrem stor usikkerhed om værdiansættelserne, idet der på grund af vanskelige finansieringsmuligheder ikke eksisterer noget effektivt marked.

Ugebrevets konklusion lyder, at Parken sandsynligvis kan komme til at brænde inde med tre kontortårne til en bogført værdi af 500 mio. kr., hvor den aktuelle markedsværdi næppe overstiger 300-400 mio. kr.

En nedskrivning i det kommende årsregnskab på 100-200 mio. kr. vil fjerne en stor del af Parkens aktuelle bogførte egenkapital på 313 mio. kr. Hertil kommer, at fodboldstadionet Parken, eksklusiv kontorer, er bogført til hele 875 mio. kr. i det seneste kvartalsregnskab.

Det forventes, at en del af nedskrivningerne vil ramme de nye kontortårne (Tårn F1 og H), der ved nytår var bogført til omkring 200-210 mio. kr.

Ifølge en udlejningsopstilling prøver Nybolig Erhverv at udleje de to tårne med 7454 ledige kvadratmeter plus yderligere 2624 kvadratmeter i de ældre kontortårne (Tårn D og E).

Den annoncerede udlejningspris i de nye tårne ligger på 1800-2100 kr. per kvadratmeter plus driftsudgifter på godt 270 kr.

Ejendomsmægler Anders Bengtsson fra Nybolig Erhverv erkender, at de udmeldte priser ikke er opnåelige på nuværende tidspunkt. Dog siger han også, at den unikke beliggenhed på Østerbro har tiltrukket mange.

"Det er klart, at vi er til at snakke med. Men der er også en grænse for, hvor langt vi vil gå ned," siger Anders Bengtsson til Økonomisk Ugebrev.

Hvis en god pris opnås på eksempelvis 1500-1600 kr. pr. kvadratmeter, eksklusiv drift, giver det et årligt afkast på 11,9 mio. kr. I forhold til en skønsmæssig byggepris på godt 200 mio. kr. giver det et afkast på ca. 6 pct.

Dette udlejningsscenarium ser dog svært ud for Parken i øjeblikket, og dermed kan Parken være tvunget til en nedskrivning.

Branchekyndige vurderer, at den aktuelle markedsværdi er markant lavere, og at nye lejeres betaling af dækningsafgift vil modsvares med et krav om en tilsvarende lavere lejebetaling, hvilket vil reducere afkastet.

Derudover er der blandt de nuværende lejere flere mindre virksomheder med tynd indtjening og soliditet, og dette øger usikkerheden omkring lejeindtægterne.

Det aktuelle markedsmiljø er desuden præget af et enormt pres på lejepriser, som følge af et stigende antal ledige kontorkvadratmeter.

Nyhedsbureauet Direkt